Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi 15.2.2012:

Mäntymäen ja Pohjolan kaupunginosan eräiden pitkäaikaisten asuntotonttien maanvuokrasopimuksissa on sovittu, että kaupunginvaltuuston päätöksen 24.9.1990 § 444 mukaisesti kiinteistö ja rakennustoimen lautakunta on oikeutettu harkitsemaan enintään kymmeneksi vuodeksi kerrallaan, käytetäänkö vuokran laskennallisena perusteena asemakaavan mukaista tontin rakennusoikeutta vai tontille toteutettua rakennusoikeutta.

Tonttien Mäntymäki-2-1, Mäntymäki-5-2, Mäntymäki-2-8, Mäntymäki-5-6, Mäntymäki-7-1, Mäntymäki 7-5, Pohjola 14-9 ja Pohjola.-13-9 vuokranmääräytymisperusteet ovat olleet Kiinteistöliikelaitoksen tonttipalveluiden tonttipäällikön tekemällä päätöksellä, 16.12.2005 § 218 (Diaarinumero 17197-2005), voimassa 31.12.2010 asti. Vuokran perusteena on pääsääntöisesti ollut kullakin tontilla asemakaavan sallima rakennusoikeus, tai mikäli tontille on rakennettu kaavan mukaista rakennusoikeutta enemmän, tontille toteutettu rakennusoikeus.

Mäntymäen alue

Mäntymäen alueella on edellisen 2005 suoritetun määräaikaistarkastuksen jälkeen astunut voimaan asemakaavanmuutos. Uusi asemakaava, 37/2000 tuli lainvoimaiseksi 21.1.2006. Asemakaavanmuutoksella pyrittiin suojelemaan Mäntymäen alueen ainutlaatuista kaupunkiympäristöä ja ottamaan riittävästi huomioon sekä varhaisemmat kerrostumat että alueen muut ympäristöarvot ja uudemmat kerrostumat. Kiinteistöteknisesti tärkein kaavanmuutoksen ominaisuus oli säilytettävien rakennusten rakentamismääräykset ja sisäisten laajennusten huomioon ottaminen. Kaavamuutoksessa joidenkin alueen tonttien kaavanmukainen rakennusoikeus kasvoi huomattavasti siitä, mitä se oli ollut aiemmin voimassa olleessa kaavassa. Sekä aiemmin voimassa olleessa kaavassa että uudessa kaavamuutoksen jälkeen voimassa olevassa kaavassa tontin rakennusoikeus määräytyy rakennusalan ja kerrosluvun mukaan.

Asemakaavanmuutoksen johdosta Mäntymäen alueen vuokranmääritysperusteita tuleekin miettiä uudelleen. Alla olevaan taulukkoon on kerätty laskelmia siitä, miten kaavamuutos vaikuttaa vuokranmääritysperusteina toimiviin tunnuslukuihin. Taulukossa esitetään seuraavat tiedot:

1.Tonttikohtaiset tärkeimmät tiedot esim. vuokrakaudesta, käytetystä vuokraperusteesta ja tämänhetkisestä käytetystä rakennusoikeudesta.

2.Kaavamuutoksen vaikutus tontin rakennusoikeuteen.

3.Vuokranmääritysperusteen muutos, kun uutena vuokraperusteena käytetään asemakaavan sallimaa rakennusoikeutta.

Asemakaavanmuutoksen mahdollistama rakennusoikeus on laskettu suoraan tietojärjestelmään merkatun rakennusalan ja kaavamääräysten mahdollistaman kerrosluvun perusteella. Käytettynä rakennusoikeutena on kirjattu joko kaupungin tietojärjestelmän antamaa valmiiden rakennusten ja myönnettyjen rakennuslupien kerrosneliömetrien summaa tai vuonna 2005 tehdyn päätöksen mukaista käytettyä rakennusoikeutta.

Kaikilla ko. tonteilla kahden vuokranmääritysperusteen suhde on samanlainen: Käytetty rakennusoikeus on pienempi kuin kaavan sallima rakennusoikeus. Tällöin on perusteltua yhdenvertaisuuden ja vuokranmääritysperusteiden selvyyden vuoksi käyttää vuokranmaksuperusteena jokaisen tontin osalta kaavan sallimaa rakennusoikeutta. Tämä vuokranmaksuperuste huomioi tontin nykyisen käytön lisäksi myös kaavan mahdollistaman tontin kehitysarvon. Kaavamuutoksen aikaansaama rakennusoikeuden kasvu johtuu suurelta osin siitä, että tonttien rakennusten sallittuun kerroslukuun on lisätty ullakko- ja kellarikerros määrätyin murto-osin.

Laskettaessa vuokra kaavan mahdollistaman rakennusoikeuden perusteella vuokramäärässä tapahtuu vähäistä suurempaa muutosta niiden tonttien osalta, joiden kerrospinta-ala on lähellä vanhan kaavan sallimaa rakennusoikeutta. Merkittävää muutosta tapahtuu myös silloin, kun tontin rakennukset ovat kooltaan merkittävästi pienempiä kuin tontin rakennusala.

Vuosittainen tonttivuokra on sijoittunut ko. tonttien osalta vanhalla vuokranmääritysperusteella välille 1.200 – 3.330 €/vuosi. Uudella kaavan sallimaan rakennusoikeuteen perustuvalla vuokranmääritysperusteella tämä vaihteluväli on puolestaan 1.500 – 3.400 €/vuosi. Vuokranmuutosten vaihteluväli muodostuu välille 70 – 1.530 €/vuosi. Kolmen tontin osalta vuokranmuutos voidaan luokitella merkittäväksi: yli 1.000 €/vuosi.

Ko. Mäntymäen alueen tonttien vuokranmääritysperusteen osalta ei ole tähän asti ilmennyt yhtenäistä linjaa. Alueelle toteutettu kaavamuutos antaa mahdollisuuden yhtenäistää vuokranmääritysperuste yhdenvertaisuuden ja syrjimättömyyden periaatteita rikkomatta. Vuokranmääritysperusteen mukaan laskettavassa vuokran perusluvussa tapahtuu joidenkin tonttien osalta merkittävä kohoaminen, mutta tämä kohoaminen ei kuitenkaan ole vastoin voimassa olevien vuokrasopimusten ehtoja eikä riko em. periaatteita.

Pohjolan alue

Pohjolan alueella kaavatilanne on ko. tonttien osalta säilynyt muuttumattomana siitä, mitä se oli edellisen vuokranmääritysperusteiden tarkistuksen yhteydessä. Alueella on edelleen voimassa asemakaava 3/1937, vahvistettu 18.11.1938, jossa tontin rakennusoikeus määräytyy rakennusalan ja kerrosluvun mukaan.

Pohjolan kaupunginosassa sijaitsevien kahden tontin osalta vuokra on määrätty aiemmin seuraavin perustein:

1. Tontti Pohjola-14-9, alaltaan 513 m2, vuokramiehet Reima Angerman, Viljami Rankio ja Sonja Toukoniitty. Vuokrakausi on alkanut 1.1.1991 ja jatkuu 31.12.2019 saakka. Perusvuokramaksun perusteena on käytetty vuokrasopimuksen mukaista asemakaavan sallimaa rakennusoikeutta 380 k-m2.

2. Tontti Pohjola-13-9, alaltaan 990 m2, vuokramies on Asunto Oy Turun Köydenpunojankatu 23. Vuokrakausi on alkanut 1.1.1991 ja jatkuu 31.12.2019 saakka. Perusvuokran perusteena on käytetty vuokrasopimuksen mukaista asemakaavan tontille sallimaa rakennusoikeutta 560 k-m2.

Pohjolan kaupunginosassa sijaitsevien tonttien osalta vuokranmääritysperusteisiin ei ole tullut oleellisia muutoksia, joten ne voidaan pitää ennallaan vuokrasopimuksen mukaisen vuokrakauden loppuun asti.

Liite 1                                  Vuokramuutokset Mäntymäen tonttien osalta

Oheismateriaali 1Kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan päätös 13.12.2000 § 1427

Oheismateriaali 2               Tonttipäällikön päätöspöytäkirja 16.12.2005 § 218

Oheismateriaali 3               Kopio tontin Mäntymäki-5-6 vuokrasopimuksesta

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

Ehdotus         Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

-että Mäntymäen alueen ko. asuntotonttien vuokranmäärityksen perusteeksi nimetään kaavan mahdollistama rakennusoikeus riippumatta aiemmasta vuokranmääritysperusteesta.

-että Pohjolan alueen ko. asuntotonttien vuokranmäärityksen perusteena säilytetään kaavan mahdollistama rakennusoikeus ja tätä perustetta noudatetaan kunkin tontin osalta vuokrasopimuskauden loppuun asti.

-että muutoin kullakin tontilla noudatetaan voimassa olevia maanvuokrasopimusehtoja.