Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi 2.2.2012:

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien em. asemakaavaehdotusta. Asemakaavan tarkoituksena on omakoti- ja pientalotonteista koostuvan asuntoalueen kaavoittaminen. Koskennurmen alueen asemakaavaratkaisun pääperiaatteena on ollut noudattaa yleiskaavoitustyössä ja asunto- ja maankäyttöohjelmissa määriteltyjä maankäytöllisiä ja mitoituksellisia lähtökohtia. Tavoitteena on ollut maaston muotoja myötäilevä luonnonläheinen ja maaseutumainen pientaloalue, jossa jokaiselta tontilta on helppo pääsy ympäröiville laajoille Paattistenjokilaakson ja Pyhtymäen virkistysalueille.

Kaavan laatiminen perustuu Turun yleiskaavaan vuodelle 2020 (vahv. YM 28.7.2001) ja Yli-Maaria- Koskennurmen osayleiskaavaan (vahv. YM 5.9.1995). Alue kuuluu kaupunginvaltuuston hyväksymän vuosille 2009-2013 laaditun asunto- ja maankäyttöohjelman kohteisiin ja on yksi tärkeimmistä Turun kaupungin lähivuosien omakotitonttituotannon alueista. Kaava-alueen pinta-ala on 81,2 hehtaaria, josta kolmannes on esitetty korttelialueiksi, noin 60 prosenttia virkistysalueiksi ja loput katu- ja vesialueiksi. Kerrosalaa alueelle on sijoitettu 50 450 k-m², josta omakotikortteleissa 25 450 k-m² ja pientalokortteleissa 21 000 k-m² ja vanhojen maatilojen pihapiireissä 1 600 k-m² ja palvelurakennusten korttelissa 2 400 k-m². Omakotitaloja alueelle sijoittuu yhteensä 121 kpl ja pientaloja noin 88 kpl yhteensä 11 korttelissa. Turun kaupunki omistaa kaava-alueesta suurimman osan. Loppu jakaantuu useiden yksityisten maan-omistajien kesken. Yksityisten omistamat alueet sijoittuvat lähinnä vanhojen maatalouskeskusten ja yksittäisten pientalotilojen yhteyteen.

Yli-Maarian alueen kaavoitustilanteeseen ja pientalotonttien tarpeeseen vaikuttaa voimakkaasti äskettäin voimaantullut Vakiniitun asemakaava. Paattistenjoen länsipuolella sijaitseva alue on kaavoitettu samanlaiseksi pientaloalueeksi, kuin nyt kyseessä oleva Kaskennurmen alue. Alueen tonttitarjontaa voidaankin pitää toistaiseksi riittävänä. Samaten Vakiniitun alueen kehittyminen kertoo osaltaan, minkälaista kehitystä on odotettavissa samalla tavalla suunnitellulla Koskennurmen alueella. Vakiniitusta saatuja kokemuksia olisi suotavaa käyttää hyväksi Koskennurmea suunniteltaessa ja rakennettaessa. Koskennurmen kaavoituksen loppuunvienti voidaan esitettyjen syiden vuoksi suorittaa kiireettömästi; katsoen, mitä Paattistenjoen toisella puolella tapahtuu.

Kaavan toteuttamisesta ei esitetä kaavaselostuksessa minkäänlaista arviota toteuttamiskustannuksista. Alue on kunnallisteknisesti täysin neitseellisessä tilassa, jolloin kunnallistekniikan rakentamiskustannukset nousevat korkeiksi. Koskennurmen rakentamiskustannuksiin vaikuttaa myös se, että alueelle suunnitellaan laajaa maisema- ja ympäristönhoitoaluetta, jonka kaavamääräysten mukaan tulisi pitää kunnossa joko viljelemällä, niittämällä tai laiduntamalla. Velvollisuuden toteuttaja ja hoitokustannusten maksaja jäävät epäselväksi.

Kiinteistöliikelaitos katsoo, että alueella säilytettäviksi määrättyjen vanhojen maatalouskeskusten pihapiirien korttelialueet eivät ole kaavaehdotuksessa toiminnallisia. Maatalojen pihapiirien säilyvyys turvataan paremmin sillä, että vanhoja maatiloja käsitellään yhtenä kaava-alueena kahden alueen sijaan. Jotta kaupungilla olisi todellisia mahdollisuuksia vaikuttaa kyseisen maankäytön toteutumiseen, tulisi esitetyt korttelit 2 ja 3 osoittaa yhtenäisenä AM/s-alueena. Samaten alueeseen tulisi liittää mahdollisuuksien mukaan kaupungin maata suunnitellun Koskennurmenpuiston suunnasta, jotta alueeseen sisältyisi edes vähän kaavamääräyksissä esitetyn maatila- ja ratsastustoimintojen välttämättä tarvitsemaa peltomaista aluetta.

Mikäli AM/s-alue kuitenkin jätetään ehdotuksen mukaisesti kahdeksi erilliseksi alueeksi, tulee kortteliin 2 osoittaa kulku muuta kautta kuin Nurkkatornin polkua pitkin. Kapeaa ja huonokuntoista Nurkkatorninpolkua ei voi pitää tarkoituksenmukaisena kulkuyhteytenä, vaan kulkuyhteys voidaan järjestää paljon tehokkaammin Pyhän Marian Tieltä.

Kaavamääräyksissä rajataan tarpeettomasti AM/s-alueiden toimintaa. Eläinten enimmäismäärää ei tarvitse kaavamääräyksissä esittää, vaan toivottuun lopputulokseen päästään yrittäjätahon harkinnan ja tarvittavien viranomaislupien kautta. Onkin tarkoituksenmukaisempaa puhua kaavamääräyksissä kotieläinpihan kaltaisesta toiminnasta eläinten lukumäärän sijaan. Samaten kaavamääräyksissä on turhaan erikseen mainittuna hevoset. Terminä maininta kookkaista eläimistä riittää aivan hyvin.

Kaavamääräyksiin sisältyy muutenkin liian tiukkoja tai epämääräisiä rajauksia. Voidaan kyseenalaistaa, että onko tarpeen rajoittaa asuin- ja erillispientalojen rakennustapaa siinä määrin kuin se nyt tehdään. Monet rajoitukset voidaan käsitellä paremmin hyvän rakennustavan tai rakennusluvan mukaisissa ohjeissa. Rakennustapaa koskeva maininta siitä, että vierekkäiset talot tulee maalata selvästi eri väreillä, on epämääräinen. Eli jää avoimeksi, koskeeko tämä vierekkäisyys vain kadunsuuntaisesti vierekkäisiä taloja, vai myös kadun tai korttelin toisella puolella sijaitsevaa viereistä taloa. Samaten maininta kullerokannan elpymisestä VE-1-alueen kohdalla ei ole kaavamääräysten osalta tarpeellista.

Ottaen huomioon alueen melko syrjäisen sijainnin ja kehittymättömän palvelurakenteen, on kyseenalaista, kohdistuuko alueelle kysyntää yhtiömuotoiseen asumiseen siinä määrin, että kaavaan merkityt AP-alueet saadaan toteutetuksi. Erityisesti Koskennurmenkadun varteen sijoitettuja AP-alueita tulee olemaan vaikea saada kaupaksi. Kiinteistöliikelaitoksen näkemyksen mukaan korttelit 4-8 tulee osoittaa sitovan tonttijaon erillispientalojen AO-korttelialueiksi, Koskennurmenkadun vastakkaisella puolella olevien kortteleiden mukaisiksi. Kaavaehdotuksen mukaisessa ratkaisussa tulisi lisäksi ongelmia kulkuyhteyden järjestämisessä, mikäli kortteli jossain vaiheessa jaettaisiin erillisellä tonttijaolla useampaan tonttiin (MRA 37 §). Olisikin järkevämpää osoittaa kulku kortteleihin 4-8 katuverkostoon kuuluvien pistokatujen avulla kaavaan merkityn ajoyhteyden sijaan.

Palvelurakennusten korttelialueesta Kiinteistöliikelaitos lausuu seuraavaa: Alueen muoto ei palvele sen käyttötarkoitusta kovinkaan hyvin. Olisikin parempi, että korttelia laajennetaan etelä-pohjoissuuntaisen sähkölinjan suuntaan ja tarvittaessa leikataan eteläpäästä. Tällä saavutetaan alueen parempi käytettävyys. Liikennejärjestelyjen kannalta on tärkeää merkitä ko. alueelta liittymäkielto Auvaismäentielle. Liittymäkieltoa voitaisiin harkita myös kortteliin 3 Pyhän Marian Tien ja Koskennurmenkadun risteysalueelle.

Ulkoilureitistön osalta voidaan miettiä kortteleiden 17-24 lomassa kulkevan Oikokirveenpolun mielekkyyttä. Kaavaehdotuksen mukaisesti toteutettuna voi helposti käydä niin, että Oikokirveenpolkuun rajoittuvien tonttien käyttäjät ottavat käyttöönsä myös Oikokirveenpolun alueen. Oikokirveenpolkuhan on hyvin kapea alue, eikä siihen rajoittuvien tonttien käyttöä ole suitsittu esim. pensasaidan istutusvelvollisuudella. Tämän vuoksi Kiinteistöliikelaitos katsoo, että Oikokirveenpolku voidaan jättää pois ulkolureitistöstä. Jokaisella asukkaalla tulee tällöinkin olemaan hyvä yhteys rakentamattomilla alueilla kulkeviin laajoihin ulkoilureitteihin. Kiinteistöliikelaitos esittää lisäksi, että kaavan ulkoilureitistöön lisättäisiin sijainniltaan ohjeellinen Paattistenjoen länsipuolelle johtava ulkoilureitti alueen luoteisreunaan. Paattistenjoen länsipuolen ulkoilureitistön huomioimista myös Koskennurmen kaavassa tukee erityisesti se, että Vakiniitun asemakaavassa on ohjeellisena merkitty Yli-Maarian rantapolku Paattistenjoen länsipuolelle.

Asemakaavan johdosta tullaan alueella tekemään huomattavia yhdyskuntatekniikkainvestointeja, joiden rahoittamiseksi tullaan laatimaan maankäyttösopimuksia yksityisten maanomistajien ja kaupungin välillä. Kiinteistöliikelaitos tulee tekemään kiinteistöliikelaitoksenjohtokunnalle erillisen esityksen maankäyttösopimuksista kun maanomistajien kanssa käytävät sopimusneuvottelut on saatu valmiiksi.

Oheismateriaali 1Asemakaavan selostus

Oheismateriaali 2Tilastolomake

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa asemakaavatoimistolle selostustekstin mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.