Hallintopalvelut, Esa Mettälä 21.6.2010:

Jyrki Koskinen ja Kristiina Aro ovat tehneet 14.3.2010 eduskunnan oikeusasiamiehelle kantelun, jossa he arvostelevat Turun kaupungin kiinteistölaitosta kaupungin omakotitonttien vuokrauskäytännöstä. Kantelussa epäillään kaupungin passiivisuuden mahdollistaneen joidenkin rakennusliikkeiden keinottelun vuokratonteilla. Noudatetut menettelyt eivät kantelijoiden mukaan voi olla Turun kaupungin eikä sen asukkaiden edun mukaista.

Eduskunnan apulaisoikeusasiamies on pyytänyt Turun kaupunkia antamaan kantelun tutkimiseksi tarvittavan selvityksen viimeistään 30.6.2010.

Kantelun johdosta Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitos antaa eduskunnan oikeusasiamiehelle seuraavan selvityksen:

Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitos sekä Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta noudattavat omakotitonttien haussa ja luovutuksessa kaupunginvaltuuston sekä johtokunnan vahvistamien sääntöjen lisäksi johtokunnan hyväksymiä omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteita. Nämä periaatteet täydentyvät ja muuttuvat tarpeen mukaan. Vaikka periaatteiden tarkoitus on lisätä päätöksenteon läpinäkyvyyttä sekä turvata tontin hakijoiden ja saajien yhdenvertainen ja tasapuolinen kohtelu ja kaikkien yhtäläinen mahdollisuus saada tontti kaupungilta ei periaatteita ole tarkoitettukaan muuttumattomiksi. Silloin kun kaupungin, tontin hakijoiden tai vuokraajien etu taikka jokin muu seikka edellyttää reagointia ja periaatteiden täsmentämistä, tarkistuksia tehdään. Periaatteisiin tehtävät muutokset eivät ole summittaisia tai tarkoitushakuisia, tiettyjä tahoja suosivia. Muutosten taustalla on aina käytännössä havaittu puutteellisuus tai ongelma, joka halutaan korjata. Ideaalitapauksessa täsmennysten tarve havaitaan kaupungin toimesta. Valitettavan usein kuitenkin periaatteiden tarkistamistarve tulee esille jonkun tontin hakijan tai tarjoajan toimien johdosta.

Tällä hetkellä voimassa olevat omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet on hyväksytty Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa 28.4.2010 § 223. Tätä ennen voimassa olivat johtokunnan 17.6.2009 § 355 päätöksellä hyväksytyt periaatteet, jotka kantelun tekijät ovat liittäneet kanteluunsa. Ennen viimeksi mainittuja periaatteita ei ollut yhteen koottuja periaatteita, vaan periaatteet muodostuivat useista erillisistä päätöksistä. Kaikki nämä viimeisimmät ja aikaisemmat päätökset ovat selvityksen liitteinä (liitteet 1-9).

Erityisesti viimeisimmät periaatteiden täsmennykset ovat johtuneet tarpeesta reagoida rakennusliikkeiden tapoihin vuokrata ja ostaa omakotitontteja kaupungilta. Joustoa ja harkintaa on asteittain vähennetty. Ensimmäinen päätös, jolla tiukennettiin tonttien rakentamattomana luovutusta ja usean hakemuksen jättämistä samasta tontista on 6.9.2006 § 728. Tämän jälkeen yritysten vuokratarjousten selkeät ylihinnat pyrittiin poistamaan kieltämällä yrityksiltä tonttien vuokratarjoukset päätöksellä 2.5.2007 § 319. Luonnolliset henkilöt on asetettu selkeästi etuoikeutettuun asemaan suhteessa yrityksiin tonttien haussa päätöksellä 21.5.2008 § 339. Lopulta edelleen nimenomaan eräiden rakennusliikkeiden taustalla olevien tahojen toimien vuoksi päätettiin 10.9.2008 asettaa lähtökohdaksi se, että tontteja ei enää saa rakentamattomana siirtää.

Selkeä noudatettu käytäntö periaatteiden täsmennyksessä on ollut, että uudet periaatteet tulevat voimaan välittömästi, kun päätös on tehty. Toisaalta tarkistukset ovat tulleet voimaan vasta päätöksenteon jälkeen. Tämä tarkoittaa, että yleensä niihin hakemuksiin tai tarjouksiin, joiden vuoksi periaatteita on täsmennetty, ei ole vielä sovellettu uusia säännöksiä. Näin ollen ei ole ollut myöskään perusteita muuttaa yllättäen noudatettua käytäntöä, vaan tontin hakijat ja tarjoajat ovat voineet luottaa kaupungin antamiin ohjeisiin ja informaatioon. Tästä johtuen usein joku on päässyt hyödyntämään säännöstön epätäydellisyyttä.

Kantelussa viitattuja kaupungin päätöksiä ja reagointia esitettyihin epäkohtiin on tarkasteltava ottaen huomioon, minkälaiset omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet ovat olleet kyseisinä ajankohtina voimassa. 31.10.2007, jolloin on tehty syksyn 2007 tarjouskierrokseen perustuvat tonttien luovutuspäätökset, on ollut voimassa 2.5.2007 § 319 päätetty periaate, että vain luonnolliset henkilöt saavat jättää vuokratarjouksen. Määttänen, Virtanen, Saarinen ja Määttänen ovat jättäneet tarjoukset yksityishenkilöinä ja korkeimman tarjouksen tehneinä saaneet kukin tontin. Toisaalta oli voimassa vain 6.9.2006 § 728 päätös, jonka mukaan pääsääntöisesti rakentamattoman tontin vuokraoikeuden siirtoa yksityiseltä yritykselle ei hyväksytä. Yksityiseltä yksityisellä tapahtuvaa siirtoa ei ollut kielletty. Tämän vuoksi tehtäessä 13.8.2008 § 464 päätöstä ei ollut perusteita periaatteisiin vedoten kieltää anottua siirtoa Teemu Määttäseltä ilman sopimussakkoa. Henkilökohtaisiin syihin vetoaminen on ollut hyväksyttävä peruste vuokraoikeuden siirtämiselle aikaisemminkin. On myös syytä huomata, että julkisessa esityslistassa ja pöytäkirjassa ei voida tarkemmin yksilöidä henkilökohtaisia syitä, vaikka ne säännönmukaisesti on hakemuksessa laajemmin kerrottu.

Myöskään pelkkä esitetty epäilys mahdollisesta bulvaanin käytöstä ei voi olla peruste sanktioiden määräämiselle tai poikkeamiselle yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisesta. Samat säännöt koskevat kaikkia, jollei ole erityisiä perusteita toimia toisin. Sekään, että jollakin luonnollisella henkilöllä on yhteyksiä rakennusliikkeeseen, ei ole peruste pelkästään tämän vuoksi kohdella tällaista henkilöä toisin kuin muita. Tällöinhän kategorisesti asetettaisiin kaikki rakennusliikkeisiin yhteyksiä omaavat luonnolliset henkilöt eriarvoiseen asemaan tontin hakijoina. Epäilyksen muuttaminen toteennäytetyksi sääntöjenvastaiseksi toiminnaksi on usein erittäin vaikeaa, jollei mahdotonta. Toisaalta viranomaisen on voitava myös luottaa sille toimitettuun materiaaliin, eikä lähtökohta voi olla se, että kaikkea epäillään vääräksi ja virheelliseksi tiedoksi, jonka tarkoituksena on erehdyttää viranomaista.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 22.4.2009 § 239 hakijan esittämillä henkilökohtaisilla syillä perustellen päättänyt tontin vuokraoikeuden rakentamattomana siirron hyväksymisestä osoitteessa Montinkatu 21. Kuten päätöksen esittelyssä todetaan, hakijalta on pyydetty ja tämä on esittänyt tarkemman kirjallisen selvityksen siirron syystä. Tämä selvitys on arkistoitu ei julkisuuteen asiakirjana ja sellaisena se toimitetaan myös kanteluviranomaiselle asiaa selventävänä asiakirjana. Kantelun tekijät ovat puolestaan toimittaneet johtokunnan jäsenille sekä Kiinteistöliikelaitoksen toimitusjohtajalle kantelun liitteenä 3 olevan kirjeen. Kirjeessä on esitetty, että kyse olisi bulvaanina toimivasta henkilöstä eikä siirtoa tulisi tämän vuoksi hyväksyä. Sinänsä sellainen toiminta, jossa yksityishenkilö hakee ja saa tontin, jolle rakentaa myytävän omakotitalon ei ole kiellettyä bulvaanitoimintaa. Tällöin hakija on omissa nimissään hakenut ja saanut tontin. Kiellettyä ja hakijoita eriarvoistavaa toimintaa on sellainen bulvaanitoiminta, jossa haetaan samaa tonttia useilla eri nimillä ja kuitenkin todellisia hakijoita on vain yksi, jolle tontti on tarkoitus myöhemmin siirtää.

Koska Montinkatu 21:n osalta johtokunnalla oli kuitenkin käytettävissään kantelijoiden lähettämä kirje, asia jäi lisäselvitystä varten pöydälle päätöksellä 15.4.2009 § 464. Toisin kuin kantelussa kerrotaan, johtokunnan jäsen Elfving oli pöytäkirjan mukaan läsnä koko ajan sekä 15.4. että 22.4. kokouksessa. Lisäksi Elfving kertoi jo 15.4. kokouksessa hyvin laajasti ja perusteellisesti Koskisen ja hänen välisestä puhelinkeskustelusta. Näin ollen kantelijoiden sekä puhelimitse että kirjeitse kertomat tiedot ovat olleet johtokunnan tiedossa sekä 15.4. että 22.4.2009 päätöstä tehtäessä. Lisäksi johtokunnalle on ollut käytettävissään selvitys kaikista aikaisemmin hyväksytyistä rakentamattomana siirroista päätöstä tehtäessä. Päätöksen 22.4.2009 § 239 osalta on toimittu johdonmukaisesti voimassa olevat periaatteet sekä aikaisempi käytäntö huomioiden. Myös hakemuksen perusteeksi vaadittava selvitys on vastannut aiemmin muilta vaadittua eikä Kiinteistöliikelaitoksella tai johtokunnalla ole ollut aihetta epäillä selvityksen aitoutta.

Rakennettu tontti on täysin vapaasti siirrettävissä. Yritykset ja luonnolliset henkilöt voivat täysin vapaasti siirtää rakennetun tontin kolmannelle. Myöskään ei ole kiellettyä markkinoida rakenteilla olevaa taloa kaupungin vuokratontilla. Edelleen ei ole kiellettyä rakennuttaa taloa jollakin rakennusliikkeellä ja sen jälkeen myydä valmis rakennus. Toisaalta rakentamattomana siirto on sopimusrikkomus ja sellaisena sanktioitu Turun kaupungin vuokrasopimuksissa. Sopimussakon määrä on viisinkertainen vuotuinen vuokra. Kauppakirjoissa vastaava sopimussakko on määritelty kauppahinnan suuruiseksi. Tämän vuoksi rakentamattomana tapahtuvasta luvattomasta siirrosta seurauksena voi olla sopimussakko. Tietoisesti joku saattaa valita tämänkin vaihtoehdon toimia. Kantelussa viitattu osoitteessa Montinkatu 19 sijaitsevan tontin ja sille rakennettavan rakennuksen markkinointi on ollut näiden vaihtoehtojen mukaista.

Kantelussa on myös viitattu kiinteistölautakunnan päätökseen 20.6.2007 § 486, jossa on määrätty rakentamattomana siirrosta sopimussakko. Kyseisen päätöksen tapaus eroaa kiinteistölautakunnan 13.8.2008 § 464 ja kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 22.4.2009 § 239 päätösten tapauksista oleellisimmin siinä, että siinä on ollut kyse jälkikäteen tapahtuvasta luvan pyytämisestä, joka on tapahtunut vasta rikkeen paljastuttua toisen viranomaisen toimesta. Kanteluissa mainituissa Teemu Määttäsen ja Sami Määttäsen tapauksissa on lupa siirtoon pyydetty vapaaehtoisesti ja ennen lopullisen sitovan siirron tapahtumista.

Voimassa olevissa omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteissa on edelleen kantelussa mainitut sanat lähtökohtaisesti, pääsääntöisesti, erityiset syyt ja erittäin painavat syyt. Kantelijoiden esittämät muutokset siten, että periaatteet kirjoitetaan ehdottomaan ja tyhjentävän luettelon muotoon eivät ole tarkoituksenmukaisia. Tällöin uhrataan pienen väärinkäyttäjäryhmän vuoksi myös ne rehelliset ja usein todellisissa vaikeuksissa olevat henkilöt, joiden osalta ei enää voitaisi tapauskohtaisesti joustaa periaatteista. Syiden luetteloon ei koskaan saataisi kaikkia hyväksyttäviä syitä. Tällöin periaatteita pitäisi aina uuden hyväksyttävän syyn vuoksi täsmentää ja sen jälkeen vasta päättää siirron hyväksymisestä. Periaatteiden nykymuodossa tämä on mahdollista tehdä joustavasti yhdellä päätöksellä tapauskohtaisesti harkiten.

Edelleen, koska periaatteiden yksi tarkoitus on kertoa etukäteen minkälaisten sääntöjen perusteella päätökset tehdään, saattaisi ehdoton ja tyhjentävä luettelo päinvastoin lisätä pyrkimystä kiertää sääntöjä ja pyrkiä tekemään siirtoja luvatta.  Samoin saattaisi seurauksena olla se, että ei edes haeta lupia siirtoon silloinkaan kun se saattaisi olla mahdollista, koska tiedossa oleva peruste ei löydy periaatteissa olevasta luettelosta.

Kantelun tekijät ovat verranneet Muurix Oy:tä ja yksityishenkilöitä toisiinsa tontin hakijoina. Omakotitontin hakijoina luonnolliset henkilöt ja yritykset on tietoisesti ja julkisesti asetettu eriarvoiseen asemaan. Myös mahdollisuudet kiertää voimassa olevia sääntöjä on pyritty poistamaan ja havaittuihin epäkohtiin on mahdollisuuksien mukaan puututtu, yleensä täsmentämällä omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteita. Aina on kuitenkin mahdollista, että uusia aukkoja periaatteista löydetään ja joku myös käyttää niitä hyväkseen. Täydellistä järjestelmää tuskin on mahdollista luoda. Kaupungin ja sen asukkaiden sekä tulevien asukkaiden, tontinhakijoiden etujen mukaista ei ole, että marginaalisen ryhmän väärinkäytösten poistaminen nostetaan tärkeimmäksi asiaksi sillä seurauksella, että selkeänä enemmistönä olevien sääntöjä noudattavien tontinhakijoiden toiminta tehdään hyvin vaikeaksi ja byrokraattiseksi. Tällöin on suuri vaara, että tonttien hakeminen kohdistuu johonkin toiseen kaupunkiin tai kuntaa, eikä tämä ole Turun ja sen asukkaiden intressien mukaista. Toimivaa, mutta ei aivan täydellistä järjestää ei pidä uhrata marginaalisen ongelman poistamisyrityksen vuoksi.

Oheismateriaali 1Jyrki Koskisen ja Kristiina Aron kantelu 14.3.2010

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää Jyrki Koskisen ja Kristiina Aron tekemän kantelun johdosta antaa eduskunnan oikeusasiamiehelle edellä olevan selvityksen.

Samalla johtokunta päättää, että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan ja hyväksytään heti ja päätös saadaan panna täytäntöön mahdollisista valituksista huolimatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.