Tonttipalvelut, Mika Rajala 12.4.2010:

Turun kaupungin Ympäristö- ja kaavoitusviraston on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lausuntoa rakennushakkeen poikkeamishakemuksen johdosta, koska alueen voimassa oleva asemakaava on laadittu Kiinteistöliikelaitoksen aiemmin järjestämän suunnittelukilpailun pohjalta. Rakennuspaikka: Kaistarniemi (59), tontti 1, osoite Verkkokuja 9.

SUUNNITTELUN LAATUA PAINOTTAVAT KILPAILUMENETTELYT

Turun kaupunginvaltuusto hyväksyi Turun arkkitehtuuripoliittisen ohjelman kokouksessaan 16.2.2009. Ohjelma käsittää kaupungin tavoitteet ja toimintapolitiikan rakennetun ympäristön laadun parantamiseksi. Korkeatasoinen arkkitehtuuri ja hyvä rakentamisen laatu halutaan nostaa Turun kaupungin menestystekijöiksi. Keinoksi mainitaan suunnittelun laatua painottavien arkkitehtuuri- ja tontinluovutuskilpailumenettelyjen kehittäminen ja käyttöön otto ympäristörakentamis-, uudisrakennus- ja korjausrakentamiskohteissa. Vastuutahoina mainitaan mm. Ympäristö- ja kaavoitusvirasto sekä Kiinteistöliikelaitos.

Samoilla linjoilla laatupainotteisten kilpailujen suhteen niin rakentamisessa kuin maankäytön

suunnittelussa on myös Varsinais-Suomen liitto ja Varsinais-Suomen taidetoimikunta yhdessä julkaisemassaan maakunnan arkkitehtuuripoliittisessa ohjelmassa ”Hetken työ tuhatvuosihin vaikuttaa”, joka niveltyy Valtioneuvoston 17.12.1998 hyväksymään arkkitehtuuripoliittiseen ohjelmaan sekä jo valmiisiin että työn alla oleviin paikallisiin ja alueellisiin ohjelmiin.

ASEMAKAAVAN TAUSTAA

Kiinteistölautakunta päätti 25.05.2005 § 451 järjestää Kiviniemenpuiston alueelle tontinluovutuskilpailunkorttelin rakennuttajan tai rakentajan valitsemiseksi.Ehdotuksia pyydettiin korttelialueen suunnittelusta ja toteutuksesta. Kilpailuohjelman mukaisesti tarkoituksena oli kilpailun avulla saada alueelle korkeatasoinen suunnitelma, jonka pohjalta kaupunki laati lopullisen asemakaavaehdotuksen yhteistyössä voittaneen tahon kanssa. Kilpailu käytiin laadullisin perustein ja se oli avoin kaikille.Tarjoajan oli esitettävä konseptikuvaus siitä, miten asuinalue toteutetaan visualisointeineen sekä minkä tyyppisiä asuntoja kortteli sisältää.  Kilpailussa noudatettiin kilpailuohjelman mukaisia sääntöjä, jotka kilpailija osoitti hyväksyneensä osallistuessaan kilpailuun.

Suunnitteluvaraus- ja tontinluovutuskilpailuun saatiin määräaikaan 15.9.2005 mennessä kolme ehdotusta, joiden nimimerkit olivat ”Majakka ja perävaunu”, ”Kiila” ja ”Älliä”. Kilpailuehdotusten arviointi perustui laatuarviointiin. Kilpailun avulla tontille haettiin arkkitehtonisesti, toiminnallisesti, asuttavuudeltaan ja elinkaareltaan korkeatasoisia ja toteutuskelpoisia suunnitelmia.

Ehdotusten arvostelussa kiinnitettiin huomiota seuraaviin osatekijöihin:

– korttelikokonaisuuden sopusuhtaisuus ja arkkitehtoninen laatu

– kokonaisuuden sovittaminen ympäristöönsä

– korttelin liikenne- ja piha-alueiden toimivuus ja viihtyisyys

– asuntokohtaisten ulkotilojen monikäyttöisyys, yksityisyys ja liittyminen asunnon sisätiloihin

– asuntojen sisätilojen toimivuus ja suhde ulkomaisemaan

– rakennusten rakentamistapa ja tekniset ominaisuudet

– ekologisuus, elinkaariajattelu, esteettömyys

– ehdotusten omaleimaisuus, innovatiivisuus, käyttökelpoisuus ja tuoreus.

Voittanutta kilpailuehdotusta ”Älliä” kuvattiin arvostelupöytäkirjassa mm. seuraavasti:

Älliä on omaleimainen, arkkitehtonisesti hyvin hallittu ja ammattitaidolla laadittu merihenkinen kilpailuehdotus. Korttelirakenne rajautuu peltoalueesta selkeästi ja avautuu kampamaisesti kaakkoon. Sisäpihat on rauhoitettu autoliikenteeltä. Verrattuina muihin kilpailuehdotuksiin asunnoilla on runsaasti omaa suojaisaa pihatilaa. Siirtyminen julkisesta yksityiseen tilaan tapahtuu asteittain. Yhteiset hyötypuutarhat kujanteiden varsilla tukevat yhteisöllisyyttä. Ulkoarkkitehtuuri on linjakasta ja eleettömän tyylikästä. Oman piristyksensä siihen tuo rakennusten vaihteleva yksilöllinen väritys. Merihenkisyyttä tukevat julkisivujen tervalta tuoksuvat kuultokäsittelyaineet sekä asuntojen lattialankut laivankansisaumauksineen. Materiaalivalinnoissa (puu, puukuitu- tai pellavaeristeet), teknisissä ratkaisuissa (lämmön talteenotto, varaava takka) sekä myös muuten (korttelikomposti) suunnitelmissa on huomioitu ekologisia arvoja. Älykäs talo ohjaustekniikoineen kuuluu suunnitelmiin. Asuntopohjat ovat tutkittuja, joustavia ja toimivia. Elinkaariajattelua tukee asuntojen muuntautumiskyky perheiden erilaisiin elämäntilanteisiin sekä mahdollisuus rakentaa sivuasunto. Oman rikkautensa suunnitelmiin tuovat yksityisiä pihoja täydentävät piharakennukset vaihtelevine käyttötarkoituksineen sekä mahdollisuus asukkaiden omatoimisuuteen niiden rakentamisessa. Kokonaisuutena kilpailuehdotus on arkkitehtonisesti, asuttavuudeltaan ja elinkaareltaan korkeatasoinen ja toteutuskelpoinen. Lisäarvoa ehdotukselle tuovat suunnitelman eri osa-alueisiin liittyvät pikku ideat, jotka antavat väriä kokonaisuudelle ja tukevat alueen kehittymistä omaleimaiseksi ja viihtyisäksi pientaloasumisen ympäristöksi. Ehdotus on kehitettävissä yksityiskohtiaan myöten toteuttamiskelpoiseksi muuttamatta kokonaisuuden laadullista tasoa tai perusideaa.

Kiinteistölautakunnan päätöksen 16.11.2005 § 871 mukaan kohteen toteutuksen tulee perustua voittajan tekemään ehdotukseen. Kilpailuehdotuksen omaleimaisuuden peruspiirteiden säilymisestä tulee jatkosuunnittelussa huolehtia ja pitää kiinni.

Kaupunki on laatinut yhteistyössä voittaneen tahon kanssa voittajaehdotuksen pohjalta asemakaavaehdotuksen, jonka ympäristö- ja kaavoituslautakunta ja kaupunginvaltuusto ovat hyväksyneet. Kuvaus kilpailusta ja sen arvoista löytyy myös asemakaavan kaavaselostuksesta. Asemakaavasta tuli lainvoimainen 17.3.2007.

ASEMAKAAVAN MUKAINEN RAKENTAMINEN

Alueen laadukkaalla kilpailuehdotuksellaan voittanut taho on ollut hyvin tietoinen kaupungin odotuksista alueen rakentamisen suhteen. Mahdollisten myöhempien kiinteistökauppojen yhteydessä voittanut taho on ainakin moraalisesti ollut velvoitettu kertomaan omistamaansa maaomaisuuteen kohdistuvista kaupungin odotuksista. Nämä odotukset ilmenevät myös alueen asemakaavasta ja siihen liittyvästä kaavaselostuksesta, joihin uusi ostaja normaalisti aina ennen mahdollisia kiinteistökauppoja perehtyy.

Ottamalla alueen kaavamääräykset heti suunnittelun alkuvaiheessa huomioon, erilaiset toiminnalliset konseptit ovat ammattitaitoisella arkkitehtisuunnittelulla sovitettavissa nykyiseen asemakaavan luomien reunaehtojen sisään. Hyvin perusteltuja ja alueelle asetettua rakentamisen laatutasoa entisestään kohottavia poikkeamia voidaan harkita.

Nyt sisään jätetty poikkeamishakemus (2009-1451) ja sen liitteenä oleva asemapiirros eivät kuitenkaan kerro mitään suunnitellun rakentamisen laatutasosta verrattuna kilpailuvaiheessa kilpailuohjelmassa edellytettyihin laatukriteereihin ja vaadittuihin kilpailuasiakirjoihin joita olivat esim. asemapiirros, alueleikkaukset, tontin aluejulkisivu, talotyyppien pohjapiirustukset, julkisivut ja leikkaukset, perspektiivipiirrokset, selostukset jne. Lunastaako tämä poikkeamishakemus ne odotukset, joilla kaupunki on maaomaisuutensa kilpailun voittajalle luovuttanut?

Haetut poikkeukset:

- 14 rivitalon (á 3 asuntoa) ja 9 paritalon rakentaminen asemakaavassa erillispientalojen korttelialueeksi osoitetulle alueelle (MRL 58 §).

- 23 asuinrakennuksen rakentaminen tontille, jolle asemakaavassa osoitettu enintään 18 erillispientaloa (MRL 58 §).

- Asemakaavassa osoitetun rakennusalan ylitys (MRL 58 §).

- Kulkuteiden ja rakennusten sijoittaminen istutettavaksi osoitetulle alueen osalle (MRL 58 §).

- Rakennusalakohtaisten rakennusoikeuksien ylitys (MRL 58 §).

- Autotalleille osoitetun rakennusoikeuden siirtäminen asuinrakennusten rakennusoikeuteen asemakaavan vastaisesti (MRL 58 §).

- Autopaikkojen sijoittaminen asuntokohtaisesti ympäri tonttia asemakaavan vastaisesti (MRL 58 §).

- Autokatosten/-tallien ulkopuolelle sijoittuvia autopaikkoja jätetään rajaamatta puu-/pensasaidoin asemakaavan vastaisesti (MRL 58 §).

- Rakennusten runkosyvyys on n. 8 metriä asemakaavan salliman 7 metrin sijasta (MRL 58 §).

Jos rakennushanke aiheuttaa jo asemapiirros vaiheessa tämän määrän poikkeuksia, mitä on odotettavissa varsinaisessa rakennussuunnitteluvaiheessa?

Kaupungin järjestämien suunnittelukilpailuiden merkityksen ja uskottavuuden ylläpitämiseksi on tärkeää huolehtia siitä, että kilpailun kohteena olleet alueet myös rakentuvat valmiiksi alussa asetettujen laatukriteereiden ja päämäärien mukaisesti. Suunnittelukilpailuissa kaupunki on luovuttanut maaomaisuutensa voittajataholle voittajaehdotuksen laadun ja sen ominaispiirteiden perusteella. Näin ollen voimakkaat poikkeamat kilpailuehdotuksen mukaisesta rakentamisesta ovat arveluttavia myös muita kilpailuun osallistuneita kohtaan. Tämän vuoksi Kiinteistöliikelaitos ei lähtökohtaisesti puolla poikkeamislupia järjestämiensä laatukilpailujen pohjalta kaavoitetuille ja luovutetuille alueille.

Poikkeamishakemuksen asemapiirros, kilpailuehdotus Älliä (havainnekuva, aluejulkisivut, julkisivut, pohjat yms.), ja kaavakartta 14/2004 ”Kiviniemenpuisto” ovat nähtävinä kokouksessa.

Oheismateriaali 1Lausuntopyyntö

Oheismateriaali 2Poikkeamishakemus

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusLausunnossa julki tuotuihin seikkoihin viitaten Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että ei puolla poikkeamishakemusta (2009-1451).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.