Hallintopalvelut, Esa Mettälä 16.12.12009

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 18.11.2009 § 603 päättänyt vuokrata tontin Runosmäki-120-6 (853-85-120-6) ja myydä tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen Timo ja Outi Yli-Heikkilälle. Kyseinen rakennus on Turun ammatti-instituutin oppilastyönä rakentama omakotitalo, joka on myyty tarjouskilpailun perusteella. Tontin osalta tarjoajilla oli mahdollisuus valita haluavatko he ostaa vai vuokrata tontin.

Edellä mainitun päätöksen mukainen tontin luovutustapa on aiheuttanut niin sanotun ainesosa ongelman. Kun rakennus on liitetty kiinteistöön palvelemaan pysyvästi sen käyttötarkoitusta ja kun liittäminen on tapahtunut kiinteistönomistajan intressissä, syntyy rakennuksen ja kiinteistön välille ainesosasuhde.Koska sekä ammatti-instituutin rakentama talo että Kiinteistöliikelaitoksen tontti ovat molemmat Turun kaupungin omistamia, rakentaminen on tapahtunut kaupungin intressissä ja rakennus palvelee kiinteistön käyttötarkoitusta, on tontin ja rakennuksen välille syntynyt ainesosasuhde.

Kun rakennus katsotaan kiinteistön ainesosaksi, se seuraa esimerkiksi kaupassa pääesinettä eli kiinteistöä, jollei toisin sovita. Ainesosa kuuluu myös kiinteistökiinnityksen piiriin.

Lähtökohtaisesti kaikki se, mikä on kerran tullut kiinteistön ainesosaksi, pysyy sellaisena niin kauan kuin omaisuus on kiinteistöllä. Ainesosasuhde katkeaa vasta, kun kyseinen omaisuus fyysisesti siirretään kiinteistön alueelta. Tämä lähtökohta tarkoittaa, että kerran syntynyttä ainesosasuhdetta ei pysty katkaisemaan eriyttämällä rakennuksen ja kiinteistön omistusoikeus. Näin ollen, vaikka kaupunki myy edellä mainitun päätöksen mukaisesti tontilla sijaitsevan rakennuksen ja vuokraa tontin rakennuksen ostajalle, rakennuksen ja tontin ainesosasuhde ei katkea. Tällöin rakennus kuuluu edelleen tontin kiinteistökiinnityksen piiriin eikä tonttiin kirjattuun vuokraoikeuteen vahvistettujen kiinnitysten piiriin. Rakennuksen ostajan kannalta tämä tarkoittaa, että ostettu rakennus ei ole vakuuskelpoinen. Vuokraoikeuteen vahvistetun kiinnityksen piiriin kuuluu vain vuokraoikeus sekä mahdollisesti vuokramiehen sille myöhemmin rakentamat rakennukset.

Käsillä oleva tilanne eroaa kaupungin normaalien omakotitonttien luovutusmuodosta siten, että tontti luovutetaan rakennettuna ja rakennus on kaupungin omistuksessa. Kun kaupunki luovuttaa rakentamattoman tontin vuokraamalla ja vuokramies rakentaa vuokraamalleen tontille rakennuksen, ei synny edellä kuvattua ainesosaongelmaa. Rakennusta ei ole rakennettu ja liitetty kiinteistöön tontin omistajan intressissä eikä tontin ja rakennuksen välille synny ainesosasuhdetta. Tässä tilanteessa rakennus kuuluu vuokraoikeuteen ja siihen vahvistettavien kiinnitysten piiriin.

Rakennuksen ja kiinteistön omistusoikeuden hajauttamisen ja syntyvän ainesosaongelman ratkaisemiseksi on maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa säännös. Sen mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi.

Tätä säännöstä täydentää maakaaren 19 luvun 7 § jonka mukaan kirjauksen kohteena olevat rakennukset ja laitteet siirtyvät kirjauksella käyttöoikeuteen kuuluviksi ja siten myös käyttöoikeuteen vahvistettujen kiinnitysten piiriin. Samalla ainesosasuhde kiinteistöön katkeaa ja kyseiset kohteet siirtyvät pois kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten alaisuudesta.

Näillä maakaaren säännöksillä ja tehtävällä kirjauksella edellä esitetty ainesosaongelma saadaan ratkaistua – mutta ainoastaan elinkeinotoimissa käytettävän rakennuksen osalta.

Koska ammatti-instituutin rakentaman talon käyttötarkoitus on ainoastaan asuinkäyttö, ei rakennuksen ja tontin välistä ainesosasuhdetta voida katkaista kirjaamalla edellä mainitun maakaaren säännöksen mukaisesti. Tämän vuoksi rakennusta ei voida saada tonttiin kirjattuun vuokraoikeuteen vahvistettujen kiinnitysten piiriin, eikä rakennuksen ostaja pysty käyttämään vuokraoikeutta rakennuksineen vakuutena. Vuokraoikeuteen vahvistettavilla kiinnityksillä ei olisi vakuusarvoa.

Syntyneen ongelman ratkaisemiseksi Kiinteistöliikelaitos on yhdessä rakennuksen ostajan ja heidän pankin kanssa etsinyt ratkaisuvaihtoehtoja. Selvitysten perusteella on löydetty yksi malli, joka mahdollistaisi rakennuksen käyttämisen vakuutena. Tässä järjestelyssä kaupunki hakisi omistamaansa tonttiin kiinnityksen. Tähän tonttiin vahvistetun kiinnityksen piiriin kuuluu tontilla oleva rakennus, vaikka rakennuksen omistusoikeus onkin luovutettu tontin vuokraajalle. Tonttiin vahvistetulla kiinnityksellä on näin ollen vakuusarvoa pankille. Kiinnityksen vahvistamisen jälkeen kaupunki luovuttaa ja panttaa kiinnitystä vastaavan panttikirjan rakennuksen omistajan velan vakuudeksi pankille. Tällöin pankilla olisi velan maksun vakuutena tontti rakennuksineen.

Koska kaupunki on myynyt rakennuksen ja saanut siitä kauppahinnan, ei kaupungilla ole panttauksessa taloudellista riskiä rakennuksen osalta.  Sen sijaan tontti on edelleen kaupungin omistuksessa ja siltä osin panttaus tarkoittaa kaupungille tontin hinnan suuruista taloudellista riskiä. Tontin myyntihinta on 38.808 euroa. Tämän riskin poistamiseksi kaupunki edellyttäisi, että panttauksen ehtona on pankin antama sitoumus tontin kauppahinnan suuruisen summan suorittamisesta kaupungille, mikäli panttikirja joudutaan realisoimaan. Tällöin kaupungilla ei ole minkäänlaista taloudellista riskiä järjestelyssä.

Esitetty vakuusjärjestely on hyväksytty rakennuksen ostajan ja heidän pankin taholta. Ainesosaongelmasta aiheutuva mahdollinen rakennuksen vakuuskelvottomuus on ollut kaupungin tiedossa jo tarjouskilpailuun lähdettäessä. Tämän vuoksi asia on ollut mainittuna myös kohteen esittelyasiakirjoissa sekä tarjouslomakkeessa, jotta ongelma olisi myös tarjoajien tiedossa. Tästä huolimatta kaikki tarjouksen jättäneet olivat tontin osalta valinneet vuokrausvaihtoehdon. Jotta ammatti-instituutin rakentama omakotitalo ei jäisi ainesosaongelmasta johtuvan vakuusongelman vuoksi luovuttamatta, katsoo Kiinteistöliikelaitos perustelluksi ja kaupungin edun mukaiseksi hyväksyä esitetty järjestely, jolla rakennuksesta saadaan vakuuskelpoinen ostajalle.

Johtokunta on päätöksessään 18.11.2009 § 603 päättänyt myös, että maanvuokrasopimus ja rakennuksen kauppakirja on allekirjoitettava viimeistään neljän viikon kuluttua päätöksen lainvoimaistumisesta. Päätös on tullut lainvoimaiseksi 14.12.2009. Kauppakirja ja maanvuokrasopimus pitäisi näin ollen allekirjoittaa viimeistään 11.11.2010. Koska syntyneestä ainesosaongelmasta johtuvan vakuusongelman ratkaiseminen on vienyt ja edelleen vie normaalia enemmän aikaa, on asetettua allekirjoitusmääräaikaa syytä jatkaa, ettei päätöksen raukeaminen muodostu esteeksi kaupan tekemiselle. Koska vakuusasioiden hoitaminen kiinnitysten hakemisien ja muiden erityisjärjestelyjen vuoksi saattaa viedä vielä aikaa, allekirjoituksen määräaikaa olisi tarkoituksenmukaista jatkaa 26.2.2010 asti.

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää hakea tonttiin runosmäki 120-6 (853-85-120-6) kiinnityksiä yhteismäärältään enintään 350.000 euroa sekä luovuttaa ja pantata kyseisiä kiinnityksiä vastaavat panttikirjat Timo ja Outi Yli-Heikkilän tontilla runosmäki 120-6 sijaitsevan Turun ammatti-instituutin rakentaman omakotitalon kauppahinnan maksamista ja talon valmiiksi rakentamista varten ottaman asuntolainan vakuudeksi.

Panttauksen edellytyksenä on, että asuntolainan myöntävä pankki antaa kaupungille sitoumuksen, jolla pankki sitoutua mahdollisessa panttikirjan realisointitilanteessa suorittamaan kaupungille tontin myyntihinnan suuruisen summan 38.808,00 euroa.

Samalla johtokunta päättä, että johtokunnan päätöksen 18.11.2009 § 603 mukaista kauppakirjan ja maanvuokrasopimuksen allekirjoitusaikaa jatketaan 26.2.2010 asti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.