Hallintopalvelut, Esa Mettälä 15.6.2009:

Tonttipäällikkö on päätöksellään 19.3.2009 § 21 päättänyt jatkaa Hanna Väliaholle ja Kim-Erik Johnssonille vuokratun tontin Luolavuori 18-8 maanvuokrasopimusta 1.7. 2009 lukien 31.12.2055 asti. Tontin pinta-ala on 1255 m2 ja perusvuokraksi on päätöksellä vahvistettu 2.108,40 euroa.

Hanna Väliaho ja Kim-Erik Johnsson ovat 14.4.2009 jättäneet Kiinteistöliikelaitokselle oikaisuvaatimuksen edellä mainitusta tonttipäällikön päätöksestä. Oikaisuvaatimus on toimitettu ajoissa ja se tulee tutkia. Oikaisuvaatimuksessaan Väliaho ja Johnsson vaativat, että asuntoalue päätetään vuokrata uudelleen maanvuokralain 35 §:n mukaisesti entiselle vuokramiehelle maanvuokrasopimusluonnoksessa määritellyillä uusilla ehdoilla tai että asuntoalueen vuokrasopimus määrätään jatkumaan enintään 30.6.2049 saakka. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa vaaditaan vuokran määrän muuttamista siten, että perusvuokra on 1.572,36 euroa vuodessa.

Vuokrasopimuksen uusiminen

Tonttipäällikön päätöksen liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen mukaisesti tontti Luolavuori 18-8 luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain 3 luvun tarkoittamalla tavalla asuntotarkoitukseen. Maanvuokralain 3 luvun 52 §:n mukaan tällainen määräaikainen vuokrasopimus voidaan tehdä enintään sadaksi vuodeksi. Lain 1 luvun 9 §:n mukaan, jos vuokra-aika on sovittu pidemmäksi kuin maanvuokralain mukaan on sallittu, päättyy vuokrasuhde sallitun pisimmän vuokra-ajan kuluttua. Edelleen 9 §:n mukaan sallittua pisintä vuokra-aikaa lyhyemmäksi sovittua vuokra-aikaa voidaan sopia jatkettavan niin, ettei vuokra-aika pidennyksineen ylitä laissa säädettyä enimmäisaikaa.

Maanvuokralain 2 luvun 35 §:n mukaan, kun tontti annetaan vuokrasopimuksen lakatessa välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokramiehelle, siirtyy vuokranantajan velvollisuus maksaa 34 §:ssä tarkoitettu lunastus uuden vuokra-ajan loppuun tai siksi, kunnes sopimus muutoin lakkaa. 34 §:n mukainen lunastusvelvollisuus syntyy, kun vuokrasuhde päättyy. Näiden säännösten perusteella vuokrasuhde ei pääty, jos entisen vuokramiehen kanssa tehdään uusi vuokrasopimus välittömästi entisen sopimuksen päättyessä. Maanvuokralain 56 § mukaan 3 luvun asuntoalueen vuokraukseen sovelletaan myös 35 § pykälän säännöksiä soveltuvin osin.

Edellä esitettyjen maanvuokralain säännösten mukaisesti asuntotarkoitukseen ilman tontinvuokraoikeutta vuokratun tontin vuokra-aika voi olla kaikkiaan enintään sata vuotta. Mikäli vuokra-aikaa jatketaan yli sadan vuoden, päättyy vuokrasuhde kuitenkin sadan vuoden kuluttua. Mikäli alkuperäisen vuokrasopimuksen päättyessä tehdään välittömästi uusi vuokrasopimus entisen vuokramiehen kanssa, vuokrasuhde ei pääty, vaikka tontin kokonaisvuokrausaika olisi yli sata vuotta. Uuden sopimuksen solmimisesta alkaa uusi vuokra-aika, joka voi olla enintään sata vuotta.

Oikaisuvaatimuksen kohteena oleva tonttipäällikön päätös tarkoittaa asiallisesti, että vanha vuokrasopimus päättyy ja tontin maanvuokrausta jatketaan entisille vuokramiehille uudella maanvuokrasopimuksella ja uusilla sopimusehdoilla. Päätöksen sanamuoto on kuitenkin sellainen, että päätöksen saattaisi tulkita myös muutoksenhakijoiden esittämällä tavalla siten, että kyse olisi vanhan maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan pidentämisestä.

Päätöksen tulkinnanvaraisuuden poistamiseksi päätöstä tulisi tarkistaa siten, että siitä yksiselitteisesti käy ilmi tarkoitus uusia maanvuokrasopimus entisten vuokramiesten kanssa uusin vuokrasopimusehdoin.

Vuokran määrä

Väliaho ja Johnsson ovat syksyllä 2006 tiedustelleet Kiinteistölaitokselta kuinka suuri tontin Luolavuori 18-8 uusittavan maanvuokrasopimuksen mukainen perusvuosivuokra tulee olemaan. Oikaisuvaatimuksessa on esitetty, että heille on tuolloin vastattu uuden vuokran olevan nelinkertainen nykyiseen vuokraan verrattuna. Suulliseen tiedusteluun annetun suullisen vastauksen tarkkaa sisältöä on vaikea todentaa. Ilman tarkkoja tietoa mm. tontin pinta-alasta täsmällistä vastausta uuden vuokran suuruudesta ei ole mahdollista antaa. Nelinkertainen vuokra on ollut suuntaa antava arvio uudesta vuosivuokrasta. Vaikka kyselyyn olisi annettu täsmällinenkin vastaus uudesta vuosivuokran määrästä, joka syksyllä 2006 olisi kyseisellä tontilla ollut 1.757 euroa, olisi kyseessä ollut nimenomaan tuon hetkinen uusi vuosivuokra. Lisäksi kaupunkia sitovan vuokrauspäätöksen, jossa on määritelty myös vuosivuokran suuruus, voi tehdä vain toimivallan omaava viranhaltija tai toimielin. Tällainen päätös on aina kirjallinen, ei suullinen, ja se annetaan aina tiedoksi asianosaisille. Tällä menettelyllä turvataan mm. asianosaisten oikeus hakea muutosta päätökseen.

Vuokrasopimusta ei kuitenkaan uusittu syksyllä 2006. Kaupunginvaltuuston 22.1.2007 § 21 hyväksymien Maapolitiikan periaatteiden mukaisestijatkettavien maanvuokrasopimusten perusvuokran määrityksessä käytettävä hintataso vastaa kaupungin kiinteistölautakunnan alueittain päättämiä vyöhykehintoja. Vuokrausten perusvuokra lasketaan asumiseen tarkoitettujen tonttien osalta 4 %:n mukaan kiinteistön pääoma-arvosta.Maanvuokrasopimusten vuosivuokra määräytyy asian vireilletulohetkellä tai vuokrauspäätöksen tekohetkellä voimassa olevan vahvistetun vyöhykehinnan perusteella.

Kiinteistölautakunta on päätöksellään 22.8.2007 § 543 päättänyt korottaa voimassa olevia vyöhykehintoja 20 prosenttia. Uudet vyöhykehinnat tulivat voimaan vuoden 2008 alusta. Tämän päätöksen täytäntöönpanopäätöksellä kiinteistötoimenjohtaja on 26.9.2007 § 65 päättänyt Luolavuoren osalta vuoden 2008 alussa voimaan tulevaksi vyöhykehinnaksi 42 euroa/m2. Kiinteistölautakunta on jälleen 17.12.2008 § 859 päättänyt uusista vyöhykehinnoista, jotka tulivat voimaan 1.1.2009. Luolavuoren osalta vyöhykehintaan ei kuitenkaan tullut muutosta vuoden 2009 alusta.

Muutoksenhakijat ovat esittäneet, että heille ei ole tiedotettu vuokran määräytymisperusteen korotuksesta ennen vuokrauspäätöstä. Kaikki vyöhykehintoja koskevat kiinteistölautakunnan ja kiinteistötoimenjohtajan päätökset on asianmukaisesti kuulutettu kunnan ilmoitustaululla ja ne ovat olleet julkisesti nähtävänä, jolloin kuntalaisten, myös kaupungin tonttien vuokramiesten, katsotaan saaneen päätöksistä tiedon.

Edellä mainittujen päätösten perusteella tontin Luolavuori 18-8 perusvuokran suuruudeksi on määräytynyt 2.108,40 euroa vuodessa. Myös vuokramiesten yhdenvertainen kohtelu edellyttää, että maanvuokrien suuruus määräytyy jokaisen vuokrasopimuksen osalta samojen ennalta päätettyjen ehtojen mukaisesti. Tonttipäällikön päätöksen muuttamiseen vuokran määrän osalta ei ole aihetta.

Oheismateriaali 1Väliahon ja Johnssonin oikaisuvaatimus

Liite 1Vuokrasopimusluonnos

Toimitusjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää muuttaa tonttipäällikön päätöspöytäkirjaa 19.3.2009 § 21 siten, että tontin Luolavuori 18-8 (853-32-18-8) maanvuokrasopimuksen päättyessä vuokrataan tontti välittömästi uudelleen liitteen 1 mukaisin vuokrasopimusehdoin entisille vuokramiehille Hanna Väliaholle ja Kim-Erik Johnssonille. Uusi vuokra-aika alkaa 1.7.2009 ja päättyy ilman erillistä irtisanomista 31.12.2055.

Muutoin tonttipäällikön päätös jää voimaan sellaisenaan ja Väliahon ja Johnssonin oikaisuvaatimus hylätään vuokran määrään kohdistuvilta osin.

Samalla johtokunta päättää, että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan ja hyväksytään heti ja päätös voidaan panna täytäntöön välittömästi mahdollisista valituksista huolimatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.