Kaupunginjohtaja Minna Arve 27.2.2019:

Taustaa

Kiinteistö Oy Turun Monitoimihalli (jäljempänä Monitoimihalli)) on Turun kaupungin konserniohjeessa strategiseksi yhtiöksi määritelty yhtiö, jossa Turun kaupunkikonsernin omistus on 60,31 % ja osuus äänioikeudesta 86,99 %. Yhtiö on vuokrannut Turun kaupungilta Turkuhallin (Gatograde Center) ns. Areena - huoneiston ja Kupittaan kilpahallin huoneistot ja vuokraa tiloja edelleen loppukäyttäjille.

Kaupunginhallituksen konsernijaosto käsitteli 10.12.2018 § 88 Koy Turun Monitoimihallin rakennemuutos asiaa ja päätti ilmoittaa konserniohjeenaan, että

• Yhtiön hallituksen tulee jatkaa sopimusneuvotteluita HC TPS Turku Oy:n kanssa joko voimassaolevan tai jonkin uuden sopimusrakenteen mukaisesti osapuolia tyydyttävän neuvottelutuloksen löytämiseksi.
• Sopimusneuvottelujen ja yhtiön sisäisen kehitystoiminnan tavoitteenaan on oltava kaupungin maksaman hoitovastikkeen tason lasku.
• Lisäksi yhtiön tulee perustella oman tapahtumatoiminnan kannattavuutensa kaupungille ja raportoida neuvotteluiden edistymisestä valvontavastuuhenkilölle säännönmukaisesti.

Kaupunginhallitus päätti 7.6.2010 (§ 346) Turkuhallin areenahuoneiston sekä ravintolatilojen ja aitioiden vuokrasopimusten jatkosta Koy Turun Monitoimihallin kanssa. Solmitut vuokra-ajat päättyvät 30.6.2020, minkä vuoksi järjestelyssä joudutaan ottamaan myös kantaa kaupungin ja yhtiön välisten vuokrasopimusten jatkoon. Toimivalta asiassa on kaupunginhallituksella.

Yhtiön ennakkonäkemyspyyntö

Koy Turun Monitoimihalli on kaupunginhallituksen konsernijaoston konserniohjeen mukaisesti jatkanut neuvotteluja HC TPS Turku Oy:n kanssa ja neuvottelutuloksena on kymmenen vuoden vuokrasopimus, jolla Turkuhallin kaikki kaupalliset toiminnot siirtyisivät 1.8.2019 alkaen HC TPS Turku Oy:lle.

Uuden sopimusrakenteen pohjalta tehdyt taloudelliset laskelmat osoittavat, että vuokrajärjestelyllä tullee olemaan yhtiön taloutta parantava vaikutus ja Turkuhallin huoneistojen omistajien maksamaa hoitovastiketta voidaan laskea edellä mainitun konserniohjeen asettaman tavoitteen mukaisesti. Säästöt muodostuvat henkilöstökustannuksista sekä investointien ja suurimpien toiminnan aiheuttamien kuluerien siirtymisestä vuokralaisen kustannukseksi.

Uuden sopimusrakenteen mahdolliset riskit yhtiön kannalta liittyvät Kupittaan hallin toimintojen hoitamiseen sekä siihen, että järjestelyn toteutuessa Turkuhallin talous on yhden vuokralaisen toiminnan ja talouden varassa. Yleisesti pitkiin vuokrasopimuksiin sisältyvästä vuokravakuudesta ei ole neuvotteluissa päästy sopimukseen. HC TPS Turku Oy:n taloudellinen tilanne on ollut haasteellinen useita vuosia.

Koy Turun Monitoimihallin hallitus pyytää omistajan ennakkonäkemystä siitä, tuleeko yhtiön tehdä oheismateriaalin 2 mukainen vuokrasopimus liitteineen HC TPS Turku Oy:n kanssa.

Koy Turun Monitoimihallin ja HC TPS Turku Oy:n uuden vuokrasopimuksen solmimisen ehtona on, että Turun kaupunki ja Koy Turun Monitoimihalli solmivat vastaavasti uudet vuokrasopimukset, jotta tilat voidaan vuokrata edelleen HC TPS Turku Oy:lle. Yhtiön hallitus esittää, että kaupunginhallituksen konsernijaostolle, että Turun kaupunki hyväksyy Koy Turun Monitoimihallin ja Turun kaupungin välisten 30.6.2020 päättyvien vuokrasopimusten uudelleen solmimisen.

Yhtiön hallitus pyytää myös, että mikäli konsernijaoston kanta vuokrasopimusjärjestelyyn on myönteinen, Koy Turun Monitoimihalli oikeutetaan käynnistämään yhteistoimintamenettely yhtiön palveluksessa olevan henkilöstön taloudellisesta tai tuotannollisesta syystä mahdollisesti tapahtuvaksi irtisanomiseksi tai lomauttamiseksi yli 90 päiväksi.

Järjestelystä

TPS:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen kesto olisi 10 vuotta, ehdollisena kuitenkin Ratapihalle mahdollisesti rakennettavaan elämyskeskukseen ja TPS:n jääkiekkotoiminnan siirtymisestä sinne. Sopimuksen kiinteä vuosivuokra olisi 590.000 euroa indeksitarkistuksella. Vuokra ei sisällä hallin käyttökorvauksia sähköstä, lämmöstä, vedestä, jätevedestä ja jätehuollosta, vaan ne laskutetaan vuokralaiselta kulutuksen mukaan. Lisäksi vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle 15%:in lisävuokraa muusta kuin jääkiekkotapahtumien nettotuotosta.

Investointien osalta vuokrasopimus lähtee siitä, että vuokranantaja tekee halliin ainoastaan välttämättömät ylläpito- ja korjausinvestoinnit hallin nykykunnon ylläpitämiseksi. Muuten normaalin käyttöomaisuuden investointivastuu on vuokralaisella. Konsernihallinnon lakiasiat on osallistunut vuokrasopimusluonnoksen laadintaan. Vuokrasopimus ei sisällä mitään vuokravakuutta, mitä voi pitää poikkeuksena alan vallitsevaan käytäntöön nähden.

Yhtiön on tehnyt vuokrasopimusluonnoksen pohjalta laskentaa mahdollisista kustannushyödyistä verrattuna nykytilanteen jatkumiseen sekä uuteen sopimustilanteeseen. Laskennan tulokset on esitetty oheismateriaalissa. Yhteenvetotaulukossa on esitetty laskennan lopputulokset (välilehti kaupungin säästöt), jossa on verrattu nykytilanteen jatkumista vähenevin poisto-oletuksin ja minimi investoinnein sekä kolmen prosentin tuottokasvulla (vuokrat ja vastikkeet yhteensä) seuraavat 10 vuotta. Tämä laskelma päätyy 1.955 tuhannen euron säästöihin verrattuna yhtiön vuoden 2019 talousarvion lähtötilanteeseen.

Vastaavasti uuden vuokrasopimuksen mukainen laskenta on esitetty vastaavasti yhden prosentin kiinteistönhoidon kustannusindeksin muutosoletuksella sekä tietyin lisävuokratuotto-oletuksin. Laskelma päätyy 4.753 tuhannen euron säästöihin verrattuna yhtiön vuoden 2019 talousarvion mukaiseen tilanteeseen. Kun verrataan nykytilanteen ja uuden sopimustilanteen välistä kokonaiserotusta koko 10 vuoden laskentakaudelta (vastikkeen ja vuokran erotus – yhteensä), päädytään yhteensä 2.798 tuhannen euron kokonaissäästöön uuden sopimusmallin hyväksi. Laskenta perustuu tosin lukuisiin oletuksiin tuottojen ja kustannusten sekä kiinteistönhoidon kustannusten kehityksestä.

Edellä esitettyihin laskentasimulaatioiden perusteella voidaan olettaa, että uusi sopimusmalli toisi merkittävän taloudellisen säästön kaupungin maksamaan vastikesubventioon, verrattuna nykytilanteen jatkumiseen seuraavat 10 vuotta.

Näin ollen yhtiön tulisi solmia neuvoteltu vuokrasopimus HC TPS Turku Oy:n välillä ja oikeuttaa Koy Turun Monitoimihalli käynnistämään yhteistoimintamenettely yhtiön palveluksessa olevan henkilöstön taloudellisesta tai tuotannollisesta syystä mahdollisesti tapahtuvaksi irtisanomiseksi tai lomauttamiseksi yli 90 päiväksi.

Lisäksi kaupungin ja Monitoimihallin välisiä vuokrasopimuksia tulisi jatkaa muokattuna siten, että ne mahdollistavat uuden vuokrasopimusmallin TPS:n kanssa. Konsernijaoston tulee siten esittää kaupunginhallitukselle, että se esittää uuden, enintään 10 vuoden pituisen vuokrasopimuksen solmimista areenahuoneistosta pääosin entisin ehdoin. Lisäksi tulee kumota entisen Tilaliikelaitoksen kanssa tehty sopimus Tilaliikelaitokselle vuokrattavista tiloista aiheutuvien tappioiden korvaamisesta koko vuokrasopimuksen keston ajan vuoden 2010 vastaavalla tasolla (indeksikorotuksin ja mahdollisten peruskorjausten aiheuttamat kustannukset huomioiden).

Liite 1Sopimusluonnos HC TPS Turku Oy:n ja Kiinteistöyhtiö Turun Monitoimihalli Oy:n välille liitteineen (Sopimusluonnoksen liitteet nähtävänä johtavalla kaupunginsihteerillä)

Liite 2Sopimus Tilaliikelaitokselle maksettavasta vuotuisesta kompensaatiosta

Oheismateriaali 1Ennakkonäkemyspyyntö – Koy Turun Monitoimihalli

EhdotusKaupunginhallituksen konsernijaosto päättää ilmoittaa omistajan ennakkonäkemyksenä, että

• Koy Turun Monitoimihalli oikeutetaan solmimaan HC TPS Turku Oy:n kanssa vuokrasopimus liitteenä 1 olevan 27.2.2019 päivätyn luonnoksen mukaisesti siten, että yhtiön hallitus täydentää vuokrasopimuksen yksityiskohdat ja, että sopimuksessa tulee ottaa huomioon kaupungin edellytykset järjestää hallissa kohtuullisin kustannuksin suurtapahtumia kuten jääkiekon MM-kisat
• Koy Turun Monitoimihalli oikeutetaan käynnistämään yhteistoimintamenettely yhtiön palveluksessa olevan henkilöstön taloudellisesta tai tuotannollisesta syystä mahdollisesti tapahtuvaksi irtisanomiseksi tai lomauttamiseksi yli 90 päiväksi

Lisäksi konsernijaosto esittää edelleen kaupunginhallitukselle, että

• kaupunginhallituksen 7.6.2010 § 346 hyväksymiä Turkuhallin areenahuoneiston sekä ravintolatilojen ja aitioiden vuokrasopimuksia jatketaan siten, että ne mahdollistavat vuokrasopimuksen siirtämisen kolmannelle osapuolelle
• kumotaan liitteenä 2 oleva sopimus tilaliikelaitokselle maksettavasta vuotuisesta kompensaatiosta mitättömänä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa olivat selvittämässä Kiinteistö Oy Turun Monitoimihallin hallituksen puheenjohtaja Satu Alanen ja toimitusjohtaja Anu Kurkilahti-Haartemo.