Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, maankäyttöinsinööri Tuomas Lindholm ja kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski, 16.5.2019:

Turun kaupunki on hakenut avoimella kaksivaiheisella kilpailullisella menettelyllä kehittämiskumppania / -kumppaneita koskien vireillä olevaa asemakaavan muutosta 13/2018 ja tähän liittyvää kiinteistönluovutusta. Kilpailualueena toimii Virvoituksentien asemakaavan muutosalueen tontti 853-32-24-11. Kilpailualueen pinta-ala on noin 4,49 ha ja se sijaitsee Luolavuoren kaupunginosassa 2 km:n etäisyydellä Kauppatorista kaakkoon. Kilpailualueen katuosoite on Virvoituksentie 3.

Tontti 11 rakennuksineen on Turun kaupungin omistuksessa. Alueella sijaitseva 1955 valmistunut laitosrakennuskokonaisuus on palvellut Luolavuoren vanhainkotina, jonka toiminta on sittemmin lakkautettu. Peruskorjauskuntoisten rakennusten tilat ovat olleet vuodesta 2012 alkaen vaihto-opiskelija-asuntola Retrodormin käytössä. Valtaosa tiloista on vuokrattu kansainvälisille vaihto-opiskelijoille. Nykyisen asuntolatoiminnan on määrä loppua vuoden 2020 loppuun mennessä. Pyrkimyksenä on löytää alueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja / omistajat sekä ympäristölliset ym. lähtökohdat huomioiva suunnitelma, joka mahdollistaisi paitsi alueen korvaavan ja / tai muun uudisrakentamisen myös olemassa olevien rakennusten taikka näiden osien saneerauksen ja uudiskäytön.

Kilpailuohjelman sisällön ja tavoitteet on valmistellut Turun kaupungin kaupunkiympäristötoimialan tonttipalvelut ja kaavoitus yhteistyössä. Kilpailuohjelma liiteasiakirjoineen on hyväksytetty kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa. Kilpailun ensimmäinen vaihe käynnistyi 2.1.2019 kaupunkikehitysjaoston tekemän päätöksen 17.12.2018 § 118 mukaisesti. Määräaika ensimmäisen vaiheen kilpailuehdotusten toimittamiselle oli 1.4.2019 klo 12.00, ja osallistumiskuorten avaamistilaisuus järjestettiin samana päivänä kello 12.15. Määräaikaan mennessä kilpailun ensimmäiseen vaiheeseen ilmoittautui 12 kohteen kehittämisestä kiinnostunutta tahoa, jotka on listattu tarjouksen esittäjän (ostaja) mukaan eriteltynä avauspöytäkirjassa (oheismateriaali 1).

Kilpailuehdotusten laatutason todettiin yleisellä tasolla vaihtelevan. Ehdotuksissa oli arviointikriteerit huomioiden erilaisia vahvuuksia ja heikkouksia, mikä oli omiaan lisäämään arviointi- ja valintatyön haastavuutta. Yhtä ehdotusta lukuun ottamatta kilpailuehdotukset täyttivät suunnitteluohjeissa annetut reunaehdot ja 12:sta tarjoajasta 11 voitiin näin ollen hyväksyä mukaan kilpailun ensimmäiseen vaiheeseen. Pian määräajan umpeutumisen jälkeen yksi tarjoaja vetäytyi omaehtoisesti kilpailusta pois, mikä pudotti arvioitavien ja vertailtavien ehdotusten määrän 10:een.

Kilpailun ensimmäisen vaiheen tavoitteena oli löytää alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen pohjaksi laadukkaita ja toteuttamiskelpoisia ratkaisuja, joita on mahdollista jatkojalostaa:

Kilpailuehdotusten arvioinnissa pääpaino oli seuraavilla asioilla:

• säilytettäviksi ehdotettujen rakennusten tai niiden osien erityyppisten tilojen luonteva uusiokäyttö yhdistettynä mahdollisten uusien rakennusten rakentamiseen ja eri toimintojen yhteensovittamiseen alueella
• toimintojen monipuolisuuden tavoitteessa onnistuminen
• laadukas arkkitehtuurin yleisilme: kaupunkikuvaan ja maastoon sopiva, hallitusti sommiteltu ja arkkitehtoniselta laadultaan korkeatasoinen ratkaisu, joka huomioi ympäristönsä maisema- ja luontoarvot
• tarjottu kokonaishinta

Lisäksi arvostelussa kiinnitettiin huomiota seuraaviin asioihin:

• pysäköintiratkaisun joustavuus ja toimivuus, liikkuminen alueella ja toimintojen luonteva liittyminen toisiinsa
• hulevesiratkaisun toimivuus
• muinaisrantakivikoiden ja noppakivetyn tien huomioiminen osana suunnitelmaa
• asumisratkaisujen joustavuus sekä asunto- ja asumismuotojen monipuolisuus
• suunnitelman toteutus- ja vaiheistuskelpoisuus

Useat saaduista kilpailuehdotuksista todettiin kokonaisarvioinnissa toimiviksi ja jatkojalostuskelpoisiksi.

Arviointiryhmän yhteisen näkemyksen ja kokonaisarvioinnin perusteella parhaiten jatkojalostettavissa olevat kilpailuehdotukset toimittaneet tahot ovat ostajan mukaan eriteltynä:

• Rakennusliike Lapti Oy ja YH-Kodit Oy, kokonaishintatarjous 7.400.000 €,
• Reale Oy tai sen osoittamat tai perustamat yhtiöt, kokonaishintatarjous 5.901.200 €, ja
• TVT-Asunnot Oy, kokonaishintatarjous 5.950.250 - 6.267.500 €.

Voittajatöiden arviointi

Rakennusliike Lapti Oy ja YH-Kodit

Ryhmä (ostaja / toteuttaja / suunnittelija): Rakennusliike Lapti Oy, YH Kodit Oy ja Lunden Architecture Company

Kilpailuehdotus säilyttää vanhaa rakennuskantaa merkittävästi. Kilpailuohjelman mukainen tarjottu kokonaishinta edustaa tarjottujen kokonaishintojen yläpäätä.

Uudisrakennusten arkkitehtuuri ottaa vaikutteita alueen rakennuskannasta ja se koetaan miellyttäväksi sekä paikan henkeen ja mittakaavaltaan sopivaksi. Uuden mutkittelevan ja kallistuskulmia pienentävän ajoyhteyden toteuttamista rinteeseen sulautuvana voidaan pitää omaperäisenä ratkaisuna. Ehdotus sisältää runsaasti alueleikkauksia ja on hyvin tutkittu, kokonaisuus ja tunnelma ovat mukavia.

Ehdotus hyödyntää alueen metsäistä luonnetta. Lopputuloksen metsäisyys ja yhteys luontoon riippuvat siitä, miten hyvin puustoa saadaan säilymään. Hajautettu ratkaisu ei säilytä yhtenäisiä luontoalueita ja uusi tielinjaus sekä pysäköinti aiheuttavat tarpeen melko suureen maastonmuokkaukseen. Muinaisrantalohkareikot säilyvät pääosin, ja ne on esitetty kartassa. Tien uusi linjaus katkaisee nupukivitien. Pysäköinti on integroitu serpentiinitiehen rinteeseen suurelta osin rakenteellisena.

Toiminnallisuuden osalta kilpailuehdotus käsittää pelkästään asumista ja asumiseen liittyviä yhteis- ym. tiloja, esim. co-working -tiloja, kuitenkin toimintoina em. tukevat lähinnä asumista ja asukkaita. Eri asumismuotoja ei ole eritelty tarkemmin, mutta huoneistojakauma on monipuolinen. Vaihtoehtoisesti vapaarahoitteisen asuntotuotannon lisäksi on mahdollista toteuttaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa erikseen neuvoteltavassa laajuudessa.

Yhteenlaskettu kerrosneliömäärä ylittää ohjeistuksessa annetun selvästi. Koetaan, että ko. ehdotuksen massoitteluratkaisu kestää rakennusoikeuden karsimista hyvin sen hengen kärsimättä. Osa uudisrakennuksista ylittää kilpailuohjelmassa osoitetun rakennusten enimmäiskerrosluvun ja sijoittuu turhankin likelle alueen nykyisiä pientaloja.

Tarjouksen ehtoa siitä, että myyjä vastaa olevien rakennusten osalta mahdollisista terveydelle haitallisten aineiden tutkimus-, puhdistus-, purku-, kuljetus- ja käsittelykustannuksista, pidetään ongelmallisena. Em. asia nousee keskeiseksi neuvotteluteemaksi jatkokehitysvaiheessa.

Jatkosuunnittelu:

Jatkotyössä tulee kiinnittää huomiota luontoarvojen säilymiseen erityisesti uuden tielinjauksen sekä uudisrakennusten määrän ja sijoittumisen suhteen. Yhteenlaskettua kerrosneliömäärää ja kerroslukua pitää sopeuttaa pienemmäksi. Lisäksi jatkotyössä tulee kiinnittää huomiota kohteen toteutuksen vaiheistukseen ja sen edellyttämiin tonttijakotarpeisiin ja hulevesisuunnittelua tulee tarkentaa.

Reale Oy

Ryhmä (ostaja / toteuttaja / suunnittelija): Reale Oy tai sen osoittamat tai perustamat yhtiöt, Schauman & Nordgren Architects Oy ja MASU PLANNING Oy.

Kilpailuehdotus säilyttää vanhaa rakennuskantaa vähän, mutta keskeisimmältä osin. Kilpailuehdotuksen mukainen tarjottu kokonaishinta edustaa tarjottujen kokonaishintojen keskikastia.

Uudisrakentamisen arkkitehtuuri koetaan miellyttäväksi ja rakentaminen ihmisen mittakaavan mukaiseksi. Uudisosa - hauska ja yhteisöllinen korttelipihaympyrä - tekee ympäristönsä antaen samalla tilaa olevalle ympäristölle ja sijoittuu kyllin kauas alueen nykyisistä pientaloista. Huolellisesti tutkittu ehdotus sisältää alueleikkauksia ja hyviä perusteluita. Pysäköinti on osoitettu rakenteellisena.

Yhteenlaskettu kerrosneliömäärä alittaa ohjeistuksessa annetun. Kompakti ratkaisu säilyttää luontoalueet yhtenäisempinä kuin muut kilpailuehdotukset. Muinaisrantalohkareikot säilyvät kokonaan, ja ne on esitetty kartassa. Ehdotus hyödyntää alueen metsäistä luonnetta, ja myös sisääntulonäkymät ovat vehreät. Nupukivitie jää osittain rakentamisen alle.

Toiminnallisuuden osalta kilpailuehdotus käsittää lähinnä asumista ja asumista tukevia tiloja, mutta yhteis- ym. tilojen yhteydessä on maininta esim. co-working / työpajatyyppisistä -tiloista ja kirjastosta. Toiminnot ovat lähinnä asumista ja asukkaita tukevaa. Liikuntasalia on mahdollista vuokrata ulkopuolisille. Asumisen osalta eri asumismuotoja ei ole tarkemmin eritelty, mutta huoneistojakauma on monipuolinen.

Jatkosuunnittelu:

Jatkotyössä tulee kiinnittää huomiota kohteen toteutuksen vaiheistukseen ja sen edellyttämiin tonttijakotarpeisiin. Hulevesisuunnittelua tulee tarkentaa. Lisäksi tulee tarkastella, olisiko kerrosneliömäärää mahdollista nostaa ohjeistuksen mukaiseksi ehdotuksen hengen kärsimättä.

TVT-Asunnot Oy

Ryhmä (ostaja / toteuttaja / suunnittelija): TVT Asunnot Oy ja MAJAKA Oy

Kilpailuehdotus säilyttää vanhaa rakennuskantaa kohtalaisesti. Kilpailuehdotuksen mukainen tarjottu kokonaishinta edustaa tarjottujen kokonaishintojen keskikastia.

Uudisrakennusten sovittava ja olevasta rakennuskannasta vaikutteita ottava arkkitehtuuri koetaan ympäristöönsä liittyen miellyttäväksi ja myös mittakaavallisesti sopivaksi. Tätä osaltaan helpottavat kerrostalojen viereiset rivitalot, jotka on sijoitettu kyllin kauas alueen nykyisistä pientaloista. Ehdotus synnyttää yhteisöllisen korttelipihan. Toisaalta ratkaisua voidaan pitää jonkin verran kankeana. Ehdotus sisältää alueleikkauksia ja on huolellisesti laadittu. Pysäköinti on osoitettu suurelta osin rakenteellisena.

Muinaisrantalohkareikot säilyvät pääosin. Sisääntulomaisemat ovat vehreät, mutta yhteys kerrostaloista luontoon katkeaa. Nupukivitie on huomioitu ja nupukiveystä on hyödynnetty muutenkin ehdotuksessa.

Toiminallisuuden osalta kilpailuehdotus käsittää lähinnä asumista ja sitä tukevia yhteis- ym. tiloja, mutta liikuntasalia on mahdollista käyttää musiikki-, luento- ja juhlatilaisuuksiin, minkä lisäksi yhteiskäyttötilojen yhteydessä on mainittu myös mm. etätyötilat. Asumisen osalta kokonaisuuteen sisältyy myös ARA-rahoitteista tuotantoa (ml. asumisoikeusasumista) ja huoneistojakauma on monipuolinen.

Yhteenlaskettu kerrosneliömäärä ylittää ohjeistuksessa annetun jonkin verran.

Tarjouksen laskentaperusteissa olevaan mainintaan, että asbesti- ja haitta-ainekartoitus sekä rakenneselvitys voivat muuttaa hinnan vaihteluväliä, on kiinnitetty huomiota. Em. asia nousee yhdeksi neuvotteluteemaksi jatkokehitysvaiheessa.

Jatkosuunnittelu:

Alueen metsäistä luonnetta pitäisi jatkosuunnittelussa hyödyntää enemmän. Kerros- ja rivitalojen välisen ajoyhteyden luonnetta tulee tutkia, minkä lisäksi ehdotuksen muodon maastoon sovittamista tulee jatkosuunnittelussa tutkia paremmin erityisesti rivitalojen osalta. Yhteenlaskettua kerrosneliömäärää pitää sopeuttaa pienemmäksi. Jatkotyössä tulee lisäksi kiinnittää huomiota kohteen toteutuksen vaiheistukseen ja sen edellyttämiin tonttijako- ym. tarpeisiin. Hulevesisuunnittelua tulee tarkentaa.

Muuhun ehdokaskohtaiseen sekä tarkempaan yleiseen arviointiin on mahdollista tutustua arviointipöytäkirjasta, josta löytyy myös tarkempi kuvaus mm. kilpailutehtävästä ja kilpailun järjestämisestä.

Neuvotteluja jatketaan ja kilpailuehdotuksia kehitetään yhteistyössä jatkoon valittujen kolmen tarjoajan kanssa ja näiden kilpailuehdotusten ideoiden, kilpailun arvioinnissa esiin nousseiden kehittämistarpeiden sekä kilpailun reunaehtojen pohjalta. Jatkoneuvottelut aloitetaan mahdollisimman pian, jotta kilpailun 2. vaihe saadaan ratkaistua vuoden 2019 aikana.

Kilpailutusprosessin päätteeksi kaupungin tavoitteena on luovuttaa kohde kehitettäväksi yhdelle jatkoon valituista tarjoajista, jonka kanssa asemakaavaluonnos laaditaan valmiiksi prosessissa syntyneitä tuloksia hyödyntäen.

Liite 1Arviointipöytäkirja

Oheismateriaali 1Avauspöytäkirja

Oheismateriaali 2Kilpailuehdotus, Rakennusliike Lapti ja YH-Kodit

Oheismateriaali 3Kilpailuehdotus, Reale

Oheismateriaali 4Kilpailuehdotus, TVT-Asunnot

Oheismateriaali 5Kilpailuehdotus, Bonava ja Suomen Hoivatilat

Oheismateriaali 6 Kilpailuehdotus, Hartela

Oheismateriaali 7Kilpailuehdotus, Lakea

Oheismateriaali 8Kilpailuehdotus, Mangrove ja TA-Rakennuttaja

Oheismateriaali 9Kilpailuehdotus, Peab ja Avara

Oheismateriaali 10Kilpailuehdotus, Skanska

Oheismateriaali 11Kilpailuehdotus, Vuokrakartio

Oheismateriaali 12Kilpailuehdotus, YIT

Oheismateriaali 13Khkeh päätös 17.12.2018 § 118

Karttalinkki

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää

• vahvistaa Virvoituksentie 3:n kehittämiskumppanin hakua koskevan kilpailun 1. vaiheen lopputuloksen, ja että jatkoneuvottelut käydään Rakennusliike Lapti Oy:n ja YH-Kodit Oy:n sekä Reale Oy:n sekä TVT-Asunnot Oy:n kanssa,
• että neuvotteluja jatketaan ja kilpailuehdotuksia kehitetään yhteistyössä jatkoon valittujen kolmen tarjoajan ja näiden kilpailuehdotusten ideoiden, kilpailun arvioinnissa esiin nousseiden kehittämistarpeiden sekä kilpailun reunaehtojen pohjalta,
• että kilpailuehdotusten omaleimaisuuden peruspiirteiden säilymisestä tulee jatkokehitysvaiheessa huolehtia,
• että tarjoajien tulee jatkoneuvotteluiden yhteydessä jättää alustavaan hintatarjoukseensa pohjautuva tarkennettu tarjous kauppahinnasta ja sen maksuaikataulusta,
• että jatkokehitysvaiheen jälkeen kaupunki luovuttaa kohteen kehitettäväksi yhdelle jatkoon valituista tarjoajista, jonka kanssa yhteistyössä valmistellaan asemakaavaluonnos (päätös kehittämiskumppanin valinnasta ja kiinteistön myynnistä valmistellaan erikseen päätettäväksi käytyihin neuvotteluihin ja saatuihin jatkotarjouksiin perustuen), ja
• että kaupunki ei vastaa tarjoajalle mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli kilpailutusprosessin jatkokehitysvaiheen yhteistyö päättyy tuloksettomana eikä neuvotteluissa ja suunnitelmien tarkistamisessa saavuteta yhteisymmärrystä, tai jos kaupunki pidättäytyy kiinteistöjen myynnistä, tai mikäli myyntipäätös tai asemakaava ei tule lainvoimaiseksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Eklund ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Puheenjohtajana tämän asian kohdalla toimi Aaltonen.