Maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 4.12.2018:

VIII kaupunginosan korttelin 7 tontin 7 omistaja Asunto Oy Linnanrinne 55 on anonut saada muuttaa Linnankatuun rajoittuva toimistorakennus asuntokäyttötarkoitukseen ja sijoittaa asumistiloja myös rakennuksen kellarikerrokseen.

Kaupunkiympäristölautakunta on myöntänyt em. poikkeamisen 24.4.2018 § 196 ja päätös on lainvoimainen. Lautakunta edellytti päätöksessään muun muassa, että Asunto Oy Linnanrinne ja kaupunki allekirjoittavat maankäyttösopimuksen yhdyskuntarakennekustannusten kattamiseksi ja asemakaavanmuutoksen valmistelutyötä koskevan sopimuksen ennen poikkeamispäätöstä vastaavan rakennusluvan myöntämistä.

VIII kaupunginosan 7 korttelin tontti 7 on osoitettu 27.10.1964 vahvistuneessa asemakaavassa asuin- ja liikerakennusten tontiksi. Tontilla on neljä 11-kerroksista asuinrakennusta ja 3-kerroksinen toimistorakennus. Tontin pinta-ala on 19339 m2 ja rakennusten yhteenlaskettu toteutettu kerrosneliömetrimäärä on 29520 k-m2.

Käyttötarkoituksenmuutos kohdistuu tyhjillään olevaan 3-kerroksiseen toimistorakennukseen, joka on kärsinyt kosteusvaurioista ja tällä hetkellä rakennus on tyhjillään. Saneeraustyö on poikkeuksellisen laaja, esimerkiksi kellarikerroksen saneerauksen yhteydessä joudutaan Linnankadun puolella pihamaata kaivamaan auki n. 3,5 metrin syvyyteen nykyisestä maanpinnasta ja parveke- ja piharakenteet tuetaan porapaaluilla.

Toimistorakennuksen asuntokäyttöön peruskorjauksen myötä kasvaa laskennallinen rakennusoikeuden ylitys 1000 k-m². Kaikki muutokset tapahtuvat rakennuksen vaipan sisällä ja rakennusoikeuden kasvu johtuu osin siitä, että käyttötarkoituksen muutoksen vuoksi kerrosalaan lasketaan tiloja, joita ei aiemmin ole kerrosalaan laskettu. Rakennusoikeuden ylitykset eivät ole kovinkaan merkittäviä ja ylityksestä kohdistuu 547 k-m2 maanalaiseen kerrokseen, joka otetaan asuntoja palvelevaksi tilaksi.

Rakennuksen Linnankadun puoleiselle julkisivulle on tarkoitus rakentaa parvekkeet ja pihaterassit katualueelle. Hakija on 12.1.2018 lainvoimaisella sopimuksella vuokrannut katualueen Turun kaupungilta ja sitoutunut siirtämään kustannuksellaan kaupungin laatiman katusuunnitelman mukaisesti jalkakäytävän ja katuvalaistuksen nykyisten pysäköintipaikkojen kohdalle. Maanvuokrasopimuksen mukaisesti katualue liitetään poikkeamispäätöksen jälkeen asuin- ja liikerakennusten korttelialueeseen asemakaavanmuutoksella ja yhtiö ostaa alueen omistukseensa.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

VIII kaupunginosassa on viime vuosina tehty ja tulevaisuudessa tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista.

Koska rakennusoikeuden ylitys johtuu pääasiallisesti rakennusoikeuden laskentatavanmuutoksesta, on maankäyttösopimuskorvaus määritetty ainoastaan maan alle sijoittuvan 547 k-m2 kellarikerroksen osalle joka muuttuu asuntokäyttötarkoitukseen.

Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä asuinrakennusoikeuden arvona 240 €/k-m2, joka on 50 % alueen asuinkerrostalojen rakennusoikeuden arvosta. Sopimuskorvaus on laskettu 50 % alenuksella, koska 547 k-m2 lisärakennusoikeus sijoittuu maan alle ikkunattomaan tilaan. Tarkistettu kerrosneliömetrihinta 240 €/k-m2 on yhtä suuri kuin ARA:n vuodelle 2018 määrittämä arvo hintavyöhykkeellä A keskustan välittömässä läheisyydessä.

Edellä esitetyin korvausperiaattein on maankäyttösopimuskorvaukseksi määritetty 59.000 euroa. Kiinteistöomistaja on omalta osaltaan hyväksynyt ja ilmoittanut allekirjoittavansa liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen.

Sopimuskorvaus erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun kiinteistölle myönnetään poikkeamispäätösen mukainen tai sitä vastaava rakennuslupa maanalaisten tilojen asuntokäyttöön ottamiselle.

Liite 1Maankäyttösopimus

Linnankatu 55

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen.

Lisäksi kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja päätös voidaan panna täytäntöön odottamatta sen lainvoimaiseksi tuloa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä maankäyttösuunnittelija Juha Lipponen.

Asian esitteli apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen.