Maanvuokrasopimus (luonnos 5.3.2018)
Vuokranantaja
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
Vuokramies
Rederi Ab Fakir
Y-tunnus 2247004-6
Hevoskarintie 23
20100 Turku
Kaupungin päätökset
Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätös xx.xx.2018 § xxx,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.201x.
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö
Turun kaupungin Ruissalon kylässä sijaitsevaan Ruissalon tilaan 1:3 (853-503-1-3) kuuluva yhteensä noin 9823 m2:n suuruinen maa-alue sekä noin 8455 m²:n suuruinen vesialue. Vuokra-alue on yhteensä noin 18278 m2:n laajuinen ja osoitettu kartalla M 48/12.2.2018.
Vuokra-alue on asemakaavoittamaton. Ruissalon osayleiskaavassa alue on julkisten palvelu- ja hallintorakennusten aluetta, jolla veneveistämötoimintaan liittyvä kulttuurihistoriallisesti merkittävä ympäristö tulee säilyttää (PY/s) sekä venevalkama-aluetta (LV-2). Alueelle saa rakentaa yleisessä käytössä olevan venelaiturin. Vuokra-alue on osittain Natura 2000 -aluetta.
Naapuruston osalta todetaan maankäytöstä seuraavaa: ”Alue rajoittuu vuokramiehelle aiemmin vuokrattuun telakka-alueeseen sekä Turun kaupungin omistamiin Ruissalon maa- ja vesialueisiin”.
Vuokrasopimuksen kohteesta käytetään myöhemmin nimitystä vuokra-alue.
Vuokra-aika
Vuokra-aika alkaa huhtikuun 1. päivänä 2018 ja jatkuu joulukuun 31. päivään 2062 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta.
Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain (258/1966) 5 luvun tarkoittamalla tavalla entisen Ruissalon veneveistämön olemassa olevien rakennusten pitämiseen pienvenesatama- ja kokoontumistilakäytössä sekä niihin liittyviin toimintoihin. Vuokra-alueelle on mahdollista rakentaa em. tarkoitusta varten pienvenesataman laitureita sekä olemassa olevaan rakennuskantaan liittyviä vähäisiä rakennuksia ja rakennelmia.
Vuokra-alueella on noudatettava jäljempänä tämän sopimuksen kohdassa 24. määriteltyä Ruissalon telakan konseptia. Vuokra-aluetta ei ilman vuokranantajan nimenomaista etukäteistä suostumusta saa käyttää muuhun käyttötarkoitukseen.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Mikäli rakentamistoimenpiteet tai vastaavat toimenpiteet edellyttävät ruoppausta tai muuta pohjasedimenttien siirtelyä on niistä tehtävä ennen töihin ryhtymistä viranomaisten vaatimat sedimenttitutkimukset.
Mikäli vuokramies ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.
Vuokrasopimuksen muut ehdot
1. Vuokra
Perusvuokra on yhdeksäntuhatta kahdeksansataayhdeksänkymmentäseitsemän pilkku viisikymmentäkahdeksan (9.897,58) euroa vuodessa. Vuokra määräytyy 5 %:n mukaan vuokra-alueen arvosta (9823 m2 x 18 euroa/m2 + 8455 m2 x 2,5 euroa/m2 = 197.951,50).
Edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1927 (perusindeksi 1951:10=100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2019 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen.
Tarkistettu vuosivuokra saadaan kertomalla edellä mainittu perusvuokra tarkastusajankohtaa edeltäneen joulukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä mainitulla perusindeksillä.
Vuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon indeksin käyttöä koskevan lainsäädännön asettamat rajoitukset.
Kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien olennaisten muutosten johdosta.
2. Vuokran maksaminen
Vuotuinen vuokra on maksettava Turun kaupungin tilille kahtena eränä puolivuosittain toukokuun ja marraskuun kuluessa.
Ellei vuokraerää eräpäivänä suoriteta, vuokramies on velvollinen maksamaan erääntyneelle vuokralle eräpäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain säännösten mukaisesti ja saamisen velkomisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi kaupungin vahvistaman viivästysmaksun.
3. Muita maksuja
Mikäli vuokra-alueella oleviin rakennuksiin joudutaan toteuttamaan uusia sähkö-, vesi-, jätevesi- tai kaukolämpöliittymiä, kaupunki pidättää oikeuden periä vuokramieheltä kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
4. Vuokraoikeuden siirto
Vuokramiehellä ei ole oikeutta siirtää vuokrasopimusta toiselle ilman kaupungin suostumusta.
Vuokra-alueella olevien rakennusten, rakennelmien ja laitureiden omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.
5. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Tätä vuokrasopimusta ei tarvitse kirjata Maanmittauslaitoksella.
6. Vakuudet
Vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi on vuokramies velvollinen vaadittaessa antamaan kaupungille kaupungin hyväksymän vakuuden, joka on vaadittaessa uudistettava.
7. Alivuokraus
Vuokramiehellä ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa kolmannen hallintaan.
8. Piirustukset
Piirustukset on esitettävä Vuokranantajalle, jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan vuokrasopimuksessa määritellystä tai vuokra-alueelle rakennetaan uudisrakennuksia.
9. Lämpö- ja porakaivot
Vuokramies on velvollinen toimittamaan Turun kaupungille tiedon, mikäli vuokra-alueen maaperään porataan lämpö- tai porakaivo. Tieto tulee toimittaa viipymättä toimenpiteen suorittamisen jälkeen.
Edellä mainitun lisäksi vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki maaperään porattavan lämpö- tai porakaivon sijoittamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että vuokramies noudattaa niiden sijoittamiseen lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
10. Rakentamiskelpoisuus
Vuokramies on vastuullinen vuokra-alueen perustamistavan valinnasta ja rakentamiskelpoisuuden yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
11. Rakentamisvelvollisuus
Rakentamisvelvollisuus katsotaan tämän vuokrasopimuksen alkaessa täytetyksi.
Jos rakennus, rakennelma tai laituri puretaan, palaa tai se muutoin tuhoutuu joko kokonaan tai osittain, se on rakennettava uudelleen kolmen vuoden kuluessa uhalla, että vuokra seuraavan vuokravuoden alusta lukien korotetaan kaksinkertaiseksi, kunnes mainittu rakentamisvelvoite on täytetty. Jos purkaminen on tapahtunut ilman kaupungin suostumusta, vuokramies on lisäksi velvollinen suorittamaan kaupungille sopimussakkona vuotuisen vuokran kaksinkertaisena.
Edellä mainittujen seuraamusten lisäksi kaupungilla on oikeus sanoa tämä sopimus irti kohdassa "Sopimuksen irtisanominen" mainituin edellytyksin.
12. Kasvusto
Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen vuokra-ajan alkamishetkellä olevat puut ovat kaupungin omaisuutta.
Vuokramiehen istuttamat hedelmäpuut, jalommat koristepuut, marjapensaat tai muuta arvokkaammat kasvit ovat vuokramiehen omaisuutta.
Vuokramiehellä on oikeus kaataa rakennuksien, kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta puut parhaaksi katsomallaan tavalla, sitten kun maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät luvat puiden kaatamiselle on saatu.
Vuokramies on velvollinen lunastamaan rakennustyön yhteydessä kaadetut kaupungin omistamat puut käyvästä hinnasta.
Turun kaupungilla on oikeus määrätä, että istutettavaksi määrätyt tai luonnontilaan jäävät vuokra-alueen osat on rakennustyön ajaksi tarpeellisin osin aidattava.
Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä Turun kaupungin luvatta kaataa.
13. Hoitovelvollisuus
Vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset ja muut rakenteet sekä alueen rakentamattoman osan hyvässä kunnossa sekä noudattamaan kaupungin niiden hoidosta antamia määräyksiä.
Vuokramies on velvollinen tarkastamaan vuokra-alueella olevien puiden kuntoa ja tarvittaessa ryhtymään toimenpiteisiin vahingonvaaran torjumiseksi.
Mikäli edellä mainittua omaisuutta on hoidettu huonosti, vuokramies on velvollinen välittömästi korvaamaan tästä kaupungille tai kolmannelle aiheutuneen vahingon.
Muilta osin vuokramiehen hoitovelvollisuuden laiminlyönnistä ja siitä aiheutuvista seuraamuksista on säädetty maanvuokralaissa ja sovittu tämän vuokrasopimuksen kohdassa "Sopimussakko ja vahingonkorvaus".
14. Ympäristösuojelulain mukainen ilmoitus sekä pilaantuneen maa-aineksen ja pohjaveden käsittely
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että alue on ollut aiemmin (noin vuodesta 1954 lähtien) Turun Sataman käytössä venetelakkana ja sittemmin kesästä 2013 lähtien Vuokramiehen käytössä tilavuokrasopimukseen sekä pienvenesataman vuokrasopimukseen perustuen. Kaupungin toimeksiannosta on tutkittu alueen pilaantumista ja 18.4.2013 päivätyn Golder Associates Oy:n tekemän raportin perusteella alueella on maaperän pilaantuneisuutta. 17.6.2013 päivätyn Golder Associates Oy:n tekemän maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnin perusteella kohdekohtaiset tavoitepitoisuudet ylittäviä lyijypitoisuuksia sisältävät pintamaat tulee riskienhallintatoimenpiteenä vaihtoehtoisesti poistaa, peittää pilaantumattomalla maakerroksella (0,1-0,3 m paksuinen kerros), pintamaa peittää asfaltilla tai rajoittaa lasten oleskelua alueella.
Vuokramies on tietoinen em. raporttien sisällöstä ja on saanut kopiot raporteista.
Kaupunki toteaa, että edellä olevat selvitykset muodostavat tason, johon asti kaupunki vastaa maaperän pilaantumisesta mikäli ympäristönsuojeluviranomainen puhdistamista edellyttää.
Turun kaupungin ympäristönsuojeluviranomainen on 5.10.2015 § 398 tehnyt päätöksen pilaantuneen maaperän puhdistamisesta. Alueen maaperän kunnostaminen tulee toteuttaa em. päätöstä noudattaen 31.12.2022 mennessä.
Vuokramies toteuttaa puhdistamisen taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Vuokranantaja ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu Vuokramiehen lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
15. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei Vuokramiehen toimesta saastu eikä muutoinkaan pilaannu.
Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain 16 tai 17 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, Vuokramies on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 133 §:ssä säädetään.
Vuokramiehen on ympäristönsuojelulain 134 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos maahan tai pohjaveteen on päässyt ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista.
Mikäli Vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdistaminen Vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset Vuokramieheltä.
Kaupungin vaatiessa Vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta.
16. Katselmukset
Kaupungin viranomaisilla on oikeus pitää vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Katselmuksesta ilmoitetaan Vuokramiehelle etukäteen. Vuokramies on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle. Vuokramiehellä on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on Vuokramies velvollinen korjaamaan puutteellisuudet kaupungin määräämässä ajassa.
17. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle ja vuokra-alueelle rakennettaviin rakennuksiin sekä näiden tarpeellisen huollon. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Kaupungilla on oikeus Vuokramiestä enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin.
18. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus
Kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokra-ajan kuluessa.
Vuokramiehellä, joka on täyttänyt tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla.
19. Sopimuksen purkaminen tai irtisanominen
Kaupungilla on oikeus sanoa tämä sopimus irti, jos Vuokramies olennaisesti jättää edellä kohdassa "Rakentamisvelvollisuus" tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden täyttämättä.
Sopimuksen irtisanominen on toimitettava yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun velvoitteen täyttämiselle asetettu määräaika on päättynyt ja kaupunki on antanut Vuokramiehelle ilmoituksen rakentamisvelvollisuusajan päättymisestä. Vuokramiehen omaisuuden ja alueen siistimisen suhteen menetellään tällöin kuten kohdassa "Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä" on määrätty.
Muuten tämän vuokrasopimuksen purkamisesta tai irtisanomisesta on voimassa, mitä maanvuokralaissa on säädetty.
20. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä
Kun vuokrasopimus päättyy, kaupungilla on oikeus lunastaa vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakentamat pysyvään käyttöön tarkoitetut rakenteet, laitteet ja laitokset maanvuokralain (258/66) 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli kaupunki on Vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut ennen vuokra-ajan päättymistä.
Vuokramiehellä on oikeus saada korvausta vuokra-alueelle tekemistään parannuksista vain, mikäli siitä on kirjallisesti sovittu Vuokranantajan kanssa.
21. Ilmoitukset ja tiedonannot
Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti Turun kaupungille nimeään sekä kotipaikkaa ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Kaupungilla on oikeus antaa Vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne todisteellisesti vuokramiehen viimeksi kaupungille ilmoittamaan laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle.
22. Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Jos Vuokramies muulla kuin edellä kohdassa "Rakentamisvelvollisuus" mainituin tavoin olennaisesti rikkoo tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, hän on velvollinen maksamaan kaupungille paitsi vahingonkorvausta, myös sopimussakkoa, joka on määrältään sen hetkinen vuotuinen vuokra viisinkertaisena, sekä kaupungille asiasta aiheutuneet kustannukset.
23. Vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset
Vuokranantaja ja vuokramies ovat erillisillä kauppakirjoilla sopineet vuokra-alueella olevien rakennusten, rakennelmien, rakenteiden, laitteiden ja laitosten myymisestä vuokramiehelle.
24. Ruissalon telakan konsepti
Vuokra-alue on osa Ruissalon telakkaa.
Ruissalon telakka on veneisiin, erityisesti klassikkoveneisiin, sekä Itämereen ja niihin liittyviin palveluihin keskittyvä kulttuurihistoriallisesti merkittävä telakka-, satama, matkailu- ja tapahtumakohde.
Ruissalon telakan pienvenesataman pysyviä laituripaikkoja tulee tarjota ensisijaisesti klassikkoveneiden pitämiseen.
25. Lisäehdot
Vuokramiehellä on oikeus rakentaa ja pitää vesialueella vuokra-alueen kohdalle laitureita. Vuokramies on tietoinen vesialueella tapahtuvasta laivaliikenteestä. Laiturirakenteissa sekä laitteissa ja harjoitettavassa toiminnassa on otettava huomioon laivaliikenteen vaikutukset. Erityistä huomiota on kiinnitettävä jäiden ja niiden liikkumisen aiheuttamiin vaatimuksiin.
Laiturinpito-oikeuden saaja on velvollinen noudattamaan vesialueella Turun kaupungin vahvistetun satamajärjestyksen määräyksiä sekä lisäksi Turun sataman antamia muita ohjeita.
Turun kaupungilla on oikeus asettaa vuokra-alueen edustalle vesialueelle meri- ja satamaliikennettä varten kaikkia lainsäädännön, valtion ja satamaviranomaisten määräämiä ja sen muuten vaatimia kiinnikkeitä ja kelluvia merkkejä ja laitteita oikeudensaajaa kuulematta.
Muilta osin tähän sopimukseen sovelletaan maanvuokralakia.
26. Aiemman maanvuokrasopimuksen purkaminen
Tällä sopimuksella puretaan Vuokranantajan ja Vuokramiehen 28.1.2016 allekirjoittama ja 12.9.2016 muutettu maanvuokrasopimus. Kyseisen maanvuokrasopimuksen alue sisältyy kokonaisuudessaan tähän maanvuokrasopimukseen.
27. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset vuokra-, korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen kaupungille ja toinen vuokramiehelle.
Turussa
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
Tämän vuokrasopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sitä tarkoin noudattamaan.
Paikka ja aika edellä mainitut
