Vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto, talousjohtaja Valtteri Mikkola ja kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 27.4.2022:

Varsinais-Suomen hyvinvointialueen toimitilaresurssit

Vuoden 2023 alkaessa Varsinais-Suomen hyvinvointialue aloittaa operatiivisen toimintansa. Hyvinvointialueen lakisääteisiä tehtäviä ovat toiminnan alkaessa sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestäminen. Hyvinvointialue vastaanottaa toiminta-alueensa kuntien ja kuntayhtymien sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen tehtäviä hoitavan henkilöstön liikkeenluovutuksen periaattein.

Sairaanhoitopiirin osalta kuntayhtymän omaisuus siirtyy hyvinvointialueen omaisuudeksi 1.1.2023. Hyvinvointialue saa tätä kautta merkittävän toimitilaresurssin lakisääteisten tehtäviensä suorittamiseen.

Kuntien osalta toimitilojen luovutus hyvinvointialueen käyttöön tapahtuu vuokrasopimusten muodossa. Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat, kunnan omistamat toimitilat vuokrataan hyvinvointialueelle 1.1.2023 alkaen. Lainsäädäntö määrittää, että vuokrasopimusten tulee olla voimassa 31.12.2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä.

Omistamiensa tilojen ohella kunnat tuottavat sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen palveluja tiloissa, joita kunta on vuokrannut käyttöönsä ulkoisilla vuokrasopimuksilla. Tällaiset ulkoiset vuokrasopimukset siirtyvät 1.1.2023 alkaen hyvinvointialueen sopimuksiksi, jolleivat hyvinvointialue ja kunta toisin sovi.

Turun kaupungin sote- ja pelastuspalvelurakennukset

Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta annettu laki määrää, että kunnan tuli antaa 28.2.2022 mennessä hyvinvointialueelle selvitys muun muassa sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen käytössä olevista toimitiloista sekä siirtyvistä vuokrasopimuksista. Kunnan tulee täydentää antamaansa selvitystä 30.6.2022 mennessä, mikäli toimitiloissa ja siirtyvissä vuokrasopimuksissa on tapahtunut olennaisia muutoksia.

Turun kaupunki on antanut helmikuussa lain edellyttämän selvityksen toimitiloista ja siirtyvistä vuokrasopimuksista. Selvityksen mukaan kaupunki vuokraa hyvinvointialueelle omistamastaan toimitilakannasta suoraan omistettuja kohteita 110 kappaletta, joiden yhteenlaskettu huoneistoala on 49.315 m2 sekä osakehuoneistoja kahdeksan kappaletta, joiden yhteenlaskettu laajuus on 15.715 m2. Tämän lisäksi hyvinvointialueelle siirtyviksi ulkoisiksi vuokrasopimuksiksi ilmoitettiin 158 vuokrasopimusta, joiden yhteenlaskettu huoneistoala on 155.235 m2. Suoraan omistettujen kohteiden suurta kappalemäärää selittää osaltaan koulujen terveydenhuoltotilat, jotka siis vuokrataan yksittäisinä tiloina hyvinvointialueelle. Ulkoisten vuokrasopimusten suurta kappalemääräistä ja pinta-alassa mitattavaa laajuutta selittää kaupungin vuonna 2019 toteuttama kiinteistöulkoistus, jossa kaupungin tytäryhtiöksi perustettu Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy myytiin Hemsö Suomi Oy:lle. Kaupunki jäi yhtiömuotoisesti myytyihin sote-kohteisiin vuokralaiseksi ja nämä vuokrasopimukset siirtyvät 1.1.2023 hyvinvointialueen sopimuksiksi.   

Edellä esitetyt toimitilavolyymit osoittavat, että Turun kaupungilla on omistuksessaan huomattava määrä sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen tiloja, joiden osalta kaupunki ryhtyy Varsinais-Suomen hyvinvointialueen vuokranantajaksi. Kokonaisuutta tulee tarkastella kaupungin edun näkökulmasta ennen kuin lopulliset kohdetiedot luovutetaan hyvinvointialueelle kesäkuun lopussa.

Sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen uudistus pienentää kuntien verotulokertymää merkittävästi. Tämä alentaa pysyvästi kuntien investointikyvykkyyttä. Toimitilainvestointeja joudutaan priorisoimaan jatkossa entistä tarkemmin. Sosiaali- ja terveyspalveluiden uudistamista on valmisteltu noin kymmenen vuoden ajan. Tänä aikana useat kunnat, Turku mukaan lukien, on rajoittanut merkittävästi sote-kohteisiin tehtäviä investointeja, koska uudistuksen vaikutus kuntien toimitiloihin on ollut epäselvä. Hyvinvointialueen toiminnan käynnistyessä ollaan tilanteessa, jossa monet sote-kohteet ovat peruskorjauksen tarpeessa ja samaan aikaan pienenevää investointikyvykkyyttä tulisi kohdentaa kunnan lakisääteisten palveluiden tuottamiseen tarkoitettuihin rakennuksiin, eikä kunnan näkökulmasta ulkoisiksi vuokrauksiksi laskettaviin hyvinvointialueen rakennuksiin.

Investointikyvykkyyden ohella toinenkin seikka kannustaa kuntia tekemään kohteista luopumiseen tähtääviä ratkaisuja sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennusten osalta. Nykyisen lainsäädännön valossa kunnat vuokraavat hyvinvointialueelle nykyisen sosiaali-, terveys- ja pelastuspalveluverkkonsa kokonaisuudessaan ja saa tästä tilakannasta vuokratuloa. Tilanne kuitenkin muuttuu oleellisesti kolmen vuoden siirtymäkauden jälkeen. Hyvinvointialueisiin kohdistuu suuret odotukset toiminnan tehostamisen osalta ja toimitiloilla on tässä keskeinen rooli. Siirtymäkauden jälkeen hyvinvointialueilla on vapaat kädet vuokrata tarvitsemansa toimitilat kunnilta tai yksityisiltä kiinteistönomistajilta. Toimintojen keskittäminen, ajanmukaiset tilaratkaisut sekä kustannustehokkuus ovat todennäköisesti hyvinvointialueiden päätöksenteon tärkeimpiä ajureita. Tällöin on vaarana, että kuntien omistamia ja hyvinvointialueelle vuokraamia toimitiloja jää merkittäviä määriä tyhjilleen. Tätä huomattavaa kiinteistöriskiä tulee pyrkiä pienentämään ennakoivilla toimenpiteillä. Siirtymäkauden jälkeen kuntien hyvinvointialueelle vuokraamia toimitiloja koskee yhtiöittämisvelvoite, eli vuoden 2026 alusta lukien tällaiset kohteet tulee olla yhtiömuotoisesti omistettuja. Mikäli kunta joutuu siirtämään huomattavan määrän rakennuksia kunnan omaan tytäryhtiöön, aiheutuu tästä mahdollisesti huomattava varainsiirtoveroseuraamus. Tästäkin näkökulmasta sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennusten myyminen on Turun kaupungin edun mukaista.

Myyntikohteiden valinta ja salkuttaminen

Edellä esitettyihin perusteluihin viitaten kaupungin tulee viipymättä valmistella ja toimeenpanna kohdemyynti, jossa sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukohteita myydään julkisena tarjouskauppana. Jotta myynti voidaan suorittaa lain määräämän ilmoitusvelvollisuusajan puitteissa, myyntiin tulee valita sellaisia kohteita, joihin ei liity myyntiä rajoittavia tai hidastavia tekijöitä. Tästä syystä esimerkiksi Runosmäen vanhainkodin myynti ei ole mahdollista tällä aikataululla, koska rakennuksen taannoiseen peruskorjaamiseen saatiin tiettyjen osastojen osalta ARA-avustusta ja tämä aiheuttaa kohteelle osittaisen vallintarajoituksen. Myöskään keskuspaloaseman myyntiä ei tässä yhteydessä valmistella, koska samalla tontilla sijaitseva hätäkeskus rajoittaa kohteen myytävyyttä.

Tilapalveluiden asiantuntijat ovat käyneet kaupungin sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukohteet läpi teknistaloudellisella näkökulmalla ja tunnistaneet kolmetoista kohdetta, jotka kaupunki voisi myydä nopealla prosessilla vielä ennen kesäkuun loppua. Kohdevalinnan ohella toinen lopputuloksen kannalta tärkeä prosessi on kohteiden salkuttaminen. Kohteita ei ole tarkoituksenmukaista myydä yksittäisinä kauppoina, vaan koota myyntisalkuiksi. Kuhunkin salkkuun kootaan tietyn ostajakunnan näkökulmasta kiinnostavia kohteita. Esimerkiksi paloasemat tulee pitää sote-kohteista erillään, koska joidenkin sijoitusrahastojen säännöissä tiedetään olevan rajoittavia ehtoja, joiden mukaan sote-kohteiden omistukseen profiloitunut rahasto ei voi omistaa paloasemarakennuksia.

Tämän työstön lopputuloksena myyntikohteet on jaoteltu neljään salkkuun seuraavasti:

Pitkäaikaissairaala

1. Kaskenlinnan sairaala, Vähäheikkiläntie 3, 4.880 m2 [yhtiömuotoinen kohde]

Sotekohdesalkku

1. Palvelukeskus Höveli, Hyrköistentie 26, 1.297 m2 [yhtiömuotoinen kohde]

2. Puolukkatien lastenkoti, Puolukkatie 9, 1.112 m2

3. Lakkatien erityislastenkoti, Lakkatie 11, 888 m2

4. Pormestarin toimintakeskus, Pormestarinkatu 12, 796 m2

5. Moikoisten lastenkoti, Moikoistenkatu 7, 686 m2

6. Orikedon toimintakeskus, Kimokatu 12, 449 m2

Paloasemasalkku

1.  Artukaisten sivupaloasema, Hyrköistentie 2, 746 m2

2. Satava-Kakskerran paloasema, Kakskerrantie 868, 539 m2

Pienkohdesalkku

1. Virusmäentien lastenkoti, Virusmäentie 8, 376 m2

2. Jaanin sivupaloasema, Teollisuuskatu 41, 370 m2

3. Vakka-Suomentien lastenkoti, Vakka-Suomentie 28, 302 m2

4. Paattisten paloasema, Levauksentie 26, 180 m2

Kaskenlinnan sairaala on kohteena ja hallintamuodoltaan hyvin erityinen ja siksi se esitetään myytäväksi yksittäin eikä osana sotekohdesalkkua. Kaupungin omistusosuus kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnasta on 49,9 %. Tämän kohteen osalta kaupan kohteena olisi siis vain noin puolet rakennuksen huoneistoista.

Sotekohdesalkkuun oli valikoitu kohteita, joiden katsotaan olevan sellaisessa toiminnallisessa kunnossa, että kohteet tuottavat ostajalleen ennakoitavissa olevaa vuokrakassavirtaa ilman lähivuosille ajoittuvia isoja investointitarpeita.   

Paloasemasalkkuun on valittu kaksi keskeistä sivupaloasemaa. Satava-Kakskerran paloasema on valmistunut vuonna 2019, joten sen uskotaan ajanmukaisena paloasemana herättävän laajaa kiinnostusta markkinoilla.

Pienkohdesalkussa on laajuudeltaan pieniä kohteita, joiden ei uskota kiinnostavan suuria institutionaalisia sijoittajia vaan pikemminkin pieniä paikallisia toimijoita. Salkkuun valitut paloasemat nähdään pitkällä aikavälillä kiinteistökehityskohteina eivätkä ne siksi ole sijoitettuna paloasemasalkkuun.

Takaisinvuokraussopimukset

Myytäviksi suunniteltuihin kohteisiin laaditaan takaisinvuokraussopimukset, joilla kaupunki vuokraa myytävät tilat pääosin takaisin. Takaisinvuokraussopimukset laaditaan siitä näkökulmasta, että ne siirtyvät 1.1.2023 alkaen hyvinvointialueen sopimuksiksi. Määräaikaisten sopimusten kesto määritetään kohteiden teknisen käyttöiän mukaan kuitenkin niin, että sopimuksiin kirjataan lain määräämä irtisanomismahdollisuus kolmen vuoden siirtymäkauden jälkeen eli sopimukset voidaan irtisanoa vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta. Kohteiden takaisinvuokraussopimusten kesto sekä tieto mahdollisista kaupan mukana siirtyvistä vuokrasopimuksista on esitetty liitteessä 1.

Myynnin suunniteltu toteutus

Tilapalveluissa kerätään parhaillaan kohteisiin liittyvää tietoa ja aineistoa, jotta myynti saadaan nopeasti liikkeelle kaupunginhallituksen käynnistämispäätöksen jälkeen. Tarjoajille tulee jättää noin kuukauden pituinen aika tutustua kohteisiin ja jättää tarjous. Tarkoituksena on, että myynti-ilmoitus Turun kaupungin laajasta kohdemyynnistä julkaistaan monikanavaisesti viikon 18/2022 alussa ja tarjoukset tulee jättää 31.5.2022 klo 16.00 mennessä. 

Tässä vaiheessa ei ole luotettavaa tietoa siitä, onko kaupungin tarkoituksenmukaisinta myydä kohteet kiinteistökauppana (eli rakennukset ja tontit yhdessä) vai siten, että kaupunki myy rakennukset ja ostaja tekee tonteista pitkät maanvuokrasopimukset Turun kaupungin kanssa. Myös potentiaalisilla tarjoajilla voi olla tähän liittyviä rajoitteita eli jompikumpi myyntitapa voi rajata joitakin potentiaalisia tarjoajia ulos. Tästä syystä esitetäänkin, että kohteista voi jättää sekä tontin oston, että tontin vuokrauksen sisältäviä tarjouksia.

Kaupungin voimassa oleva taloussuunnitelma sisältää kohdentamattomia taloudellista asemaa parantavia toimenpiteitä. Vuodelle 2022 kohdennettu tavoite on 7 miljoonaa euroa ja taloussuunnitelmavuosille 2023-2025 on kirjattu 20 miljoonan kohdentamaton tulotavoite. Venäjän käynnistämän hyökkäyssodan arvioidaan aiheuttavan ongelmia mm. raaka-aineiden saatavuuteen ja toimitusketjuihin. Laajojen vaikutusten arvioidaan vaikuttavan sekä kansainväliseen että kansalliseen taloustilanteeseen.

Toteutuessaan sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennusten myynti tulee tasapainottamaan kaupungin taloudellista tilannetta sekä parantamaan kykyä ottaa vastaan sekä soteuudistuksen että tunnistettujen riskien aiheuttamia negatiivisia talousvaikutuksia.

Tarjoukset saatuaan kaupunki ratkaisee, kumpi myyntitapa on minkäkin salkun osalta kaupungille edullisempi. Kaupunki myös pidättää itsellään oikeuden hylätä kaikki saadut tarjoukset, mikäli tarjouskilpailun lopputulos ei saavuta kaupungin talouden näkökulmasta hyväksyttävää tasoa. Tarjoukset saatuaan ja niistä selon otettuaan kaupunki tarjoaa hyvinvointialueelle mahdollisuutta ostaa myynnissä olevat kohteet tarjouskilpailun lopputuloksen mukaisin hinnoin ja ehdoin.

Liite 1Solmittavat ja siirtyvät vuokrasopimukset

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• esittelytekstistä ilmenevät kohteet voidaan asettaa julkiseen tarjouskauppaan välittömästi kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen siten, että tarjoukset tulee jättää 31.5.2022 klo 16.00 mennessä,
• saatujen tarjousten pohjalta tehtävät myyntipäätökset tuodaan kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäviksi kesäkuun aikana.

Samalla kaupunginhallitus päättää, että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja että tämä päätös pannaan täytäntöön mahdollisista valituksista huolimatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2, 1 poissa.

Suoritetussa nimenhuuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Koivusalo, Rosenlöf, Achrén, Niinivirta, Anttila, Weber, Rantanen, Aaltonen, Valkonen ja Arve.

Muukkosen tekemän seuraavansisältöisen hylkyehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Jormalainen:

”Kaupunginhallitus päättää hylätä päätösehdotuksen.

Perustelut:

Sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukiinteistöjen pitäminen Turun kaupungin omistuksessa on kaupungin ja kaupunkilaisten etu, sillä kiinteistöjen ulosvuokraamisesta on tarjolla ennustettava, turvallinen ja tuottoisa vuokratulo pitkälle tulevaisuuteen.

Kiinteistöjen myynti olisi omiaan aiheuttamaan myös hyvinvointialueelle taloudellisen riskin potentiaalisena vuokralaisena, sillä Turkuun saattaisi muodostua yksittäiselle omistajalle kiinteistömonopoli sosiaali-, terveys- ja pelastuspalveluihin.”

Ruohonen oli esteellisenä poissa äänestyksestä.

Lindfors, Maaskola ja Ruohonen ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Lindforsin tilalla asian käsittelyyn osallistui Jormalainen.