Tilapalvelut, toimitilapäällikkö Kirsi Eronen, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, arkkitehti Mari Virtanen, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski ja kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 16.12.2021:

Asian tausta

Kaupunginhallitus päätti 13.1.2020 § 7 Runosmäen aluekehittämisen tavoitteet ja monitoimitalohankkeen hankinta- ja kumppanuusperiaatteiden hyväksymisestä ja samalla se päätti perustaa KKOY Runosmäen monitoimitalon yhdessä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kanssa (jäljempänä myös Tilaaja). Kaupunginhallitus päätti tuolloin, että Runosmäen monitoimitalohanke voidaan toteuttaa yhteistoiminnallisena rakennushankkeena siten, että neuvottelumenettelyllä rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen 853-85-14-2 (Parolanpolun päiväkoti), 853-85-2-7 (Munterinkadun päiväkoti) ja 853-85-26-1 (Runosmäen nuorisotalo) sekä niihin mahdollisesti liittyvien maa-alueiden kehittämisen. Yhteistoiminnallisen rakennushankkeen tavoitteena on monitoimitalon toteuttamisen lisäksi erityisesti asuin-Runosmäen aluekehitys, jossa tarkoituksena on kohentaa niin alueen asukkaiden elämäntilannetta ja osallisuutta, kuin kehittää rakennettua ja fyysistä ympäristöä ja luoda alueesta positiivinen mielikuva. Aluekehittämisessä tavoitellaan seuraavia asioita:

• katu- ja viherympäristön, erityisesti Piiparinpolun kävelykadun ja monitoimitalon lähiympäristön, esteettömyyden, viihtyisyyden ja turvallisuuden kehittäminen
• Runosmäen kentän liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen
• käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus, myynti ja uudisrakentamisen toteuttaminen rakennushankkeeseen valitun kumppanin tai kumppanin osoittaman kumppanin toimesta edellyttäen, että kaupunki hyväksyy kolmannen osapuolen osahankkeen toteuttajaksi
• kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona
• rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistaminen osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi
• uuden välimuotoisen asumispalveluhankkeen toteuttamisen mahdollistaminen vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen
• alueen asukkaiden ja toimijoiden osallistaminen alueen kehittämiseen yhteistyössä kaupungin kanssa

Kaupunginhallitus päätti tuolloin, että aluekehittämistä koskeva yhteistyösopimus valmistellaan kaupunginhallituksen päätettäväksi osana monitoimitalon toteutusvaiheen hyväksymiskäsittelyä.

Lisäksi kaupunginhallitus valtuutti perustettavan Kiinteistö Oy Runosmäen monitoimitalon käynnistämään monitoimitalon hankinnan tavoitehintaisena yhteistoimintaurakkana neuvottelumenettelyllä. Määräaikaan mennessä tarjouksen jätti ainoastaan ”Runosmäki yhdessä”- niminen ryhmittymä, jossa urakoitsijana toimii NCC Suomi Oy ja muina ryhmittymän jäseninä Bonava Suomi Oy, TVT Asunnot Oy, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy, pääsuunnittelijana Arkkitehtitoimisto Konkret Oy, arkkitehtina Arkkitehtitoimisto Konkret Oy, rakennesuunnittelijana Sweco Rakennetekniikka Oy, rakennusfysiikan asiantuntijana Sweco Rakennetekniikka Oy, LVI-suunnittelijana Insinööritoimisto R.J Virta, automaatiosuunnittelijana Insinööritoimisto R.J Virta, sähkö- ja telesuunnittelijana Rejlers Finland Oy, pohjarakennesuunnittelijana SM Maanpää Oy, akustiikkasuunnittelijana Promethor Oy ja tietomallikoordinaattorina Sweco Talotekniikka Oy.

Kehitysvaiheen tilanne

Kehitysvaiheessa on kehitetty monitoimitalon suunnitelmia siten, että hankkeessa pysytään kaupungin asettamissa kustannusraameissa tilaajan tavoitteista tinkimättä. Hankkeen tavoitehintalaskelman arvio sisältäen rakentamisen lisäksi suunnittelun, rakennuttajan kustannukset ja hankevarauksen ilman purkukustannuksia oli 18.284.540 euroa (alv 0 %) Haahtela indeksi 96,1/2019. Toteutuksen rakennus- ja LVIAS- töiden tilaajan tavoitehinnaksi määriteltiin 14.306.620 euroa (alv 0 %), sisältäen kaikki työmaan ja projektijohtourakoitsijan keskushallinnon kulut (riski, palkkio/ kate, urakoitsijan hankevaraus) sekä takuuajan varauksen.

Kehitysvaiheessa tehtiin kolme eri kustannuslaskelmaa osana välitavoitteita. Kolmannen kustannuslaskennan kohdalla elokuussa 2021 rakentamisen hinta oli kohonnut n. 1.400.000 euroa yli tilaajan asettaman budjetin. Yli puolet hinnan noususta selittää rakentamiskustannusten erittäin voimakas hintojen nousu kuluneen vuoden aikana ja osan 97,5 m2:n muutos hyötyneliöissä hankesuunnitelman tilaohjelmaan verrattuna. Rakentamiskustannukset ovat nousseet vuoden 2021 aikana n. 5-10 % riippuen siitä, mitä lähdettä katsotaan (Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksi tai Haahtelan indeksi). Neliöiden kasvu selittyy suunnitteluaikana esiin tulleista tilatarpeiden yhteensovituksesta ja käyttäjän toimintojen lisätarpeista, esim. seurakuntayhtymän bänditila. Tämän johdosta suunnitelmiin tehtiin muutoksia yhteisten sovittujen ratkaisujen mukaan riittävien säästöjen saavuttamiseksi kuitenkin niin, etteivät käyttäjien toiminta ja laatutavoitteet kärsineet. Tilaaja pyysi projektinjohtourakoisijalta tarjousta toteutusvaiheen tavoitehinnasta 1.11.2021 päivätyillä suunnitelmilla tavoitteenaan siirtyä hankkeessa toteutusvaiheeseen.

Tilaaja sai 1.12.2021 projektinjohtourakoitsijan tarjouksen urakan tavoitehinnasta, joka on 15.970.000 euroa (alv 0 %). Kattohinta on kulloinkin voimassa oleva tavoitehinta lisättynä 5 %:lla. Kattohinta on tällöin 16.768.500 euroa (alv 0 %). Tarjous sisältää lisäksi takuuajanvarauksen 100.000 euroa ja erillishankinnat aurinkosähköpaneeleista (KKOY:n hankinta) sekä kellotapulista ja bänditilasta (seurakuntayhtymän hankinta) yhteensä 183.000 euroa (alv 0 %). Kyseessä on tavoitehintainen projektinjohtourakka. Tämä tarkoittaa, että mikäli hanke ei pysy tavoitehinnassa, Tilaaja maksaa 30 % tavoitehinnan ylittävistä kustannuksista aina kattohintaan saakka. Kattohinnan ylityksen jälkeen kustannuksista vastaa yksin urakoitsija. Mikäli hankkeen kustannukset alittavat tavoitehinnan, erotuksena syntyvä säästö jaetaan suhteella 60/40 urakoitsijan ja tilaajan kesken. Erotuksen laskennassa ei huomioida takuuvastuuvarausta, jonka mahdollisesta alituksesta hyöty jää yksin tilaajalle.

Hankesuunnitteluvaiheessa tilaajan tavoitehinta on määritetty alun perin ilman erillishankintojen kustannuksia. Tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisesti siirryttäessä toteutusvaiheeseen hintaan tulee tehdä indeksikorjaus. Haahtela indeksin pisteluku on noussut vuoden 2021 aikana 96:sta 101:een. Tämä tarkoittaa, että indeksillä korjattu tavoitehinta ilman edellä kuvattuja erilliskustannuksia on 15.787.000 euroa. Kustannusnousu indeksikorjauksen huomioon ottamisen jälkeen on 4,89 %. Tarveselvitys ja hankesuunnitteluohjeen mukaan, mikäli hankkeen kehitysvaiheessa hyväksytyt kustannukset nousevat indeksikorjaukset huomioon ottamisen jälkeen 5 % tai mikäli hankkeessa tapahtuu jokin muu merkittävä muutos, saatetaan kehitysvaiheen tulos hankesuunnitelman tai hankekuvauksen hyväksyneen hallintoelimen käsiteltäväksi. Ottaen huomioon kustannusnousuprosentin ja tarveselvitys ja hankesuunnitteluohjeen, kustannusten nousua ei ole tarpeen viedä uudelleen kaupungin valtuuston käsittelyyn.  

Yhteistoimintaurakan tavoitteena oli monitoimitalon toteuttamisen ohella myös positiivisen aluekehityksen käynnistyminen Runosmäkeen. Hankkeen kokonaistavoitteena on, että monitoimitalon toteuttaminen toimii aluekehityksen starttimoottorina erityisesti, kun siihen otetaan mukaan monitoimitalon rakentamisen myötä käytöstä poistuvien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus. Tällöin vanhojen kiinteistöjen peruskorjaustarpeet muuttuvat alueelle uutta kasvua tuottaviksi rakennushankkeiksi. Yhteistoimintahankkeella tavoitellaankin myös suunnittelun osalta laajempaa kokonaisuutta siten, että rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kiinteistöjen kehittämisen.

Kehitettävät kiinteistöt olivat tarjouspyynnössä vähintään seuraavat kaupungin omistamat kiinteistöt / kiinteistökokonaisuudet:

1) Runosmäen nuorisotalo (853-85-26-1)

2) Munterinkadun päiväkoti (853-85-2-7)

3) Parolanpolun päiväkoti (853-85-14-2) ja

4) Munterinpuisto kenttä (853-85-9903-0)

Sekä yksityisessä omistuksessa oleva kiinteistö:

5) Kiinteistö Oy Piiparintori (853-85-3-3)

Monitoimitalohankkeen myötä käytöstä poistuvien rakennusten tonteille suunnitellaan uutta käyttöä aluekehityshankkeen muodossa. Aluekehitykseen sisältyy kaupungin omistamia kiinteistöjä 4 kpl kolmessa eri kohteessa ja yksityisessä omistuksessa oleva kiinteistö 1 kpl. Tavoitteena on tehdä käytöstä poistuvien kiinteistökohteiden uudelleen kaavoittamista ja käynnistää yksityiskohtainen kaavoitus alueella siten, että monitoimitalon toteuttajaksi valittu kumppani on laatinut toteuttamiskelpoisen suunnitelman aluekehittämistä tukien ja osoittaa kykynsä ja halukkuutensa monitoimitaloa laajempaan aluekehittämiseen. Kehitettävät kiinteistöt luovutetaan asemakaavanmuutoksen jälkeen uudisrakentamiseen toteutettaviksi.

Kehitettävän kokonaisuuden jatkotoimenpiteistä sekä suunnittelun ja kaavanmuutostyön kustannusjaosta sovitaan hankinnan kehitysvaiheen päätteeksi yhteistyösopimuksella.

Tavoitteena on, että yhteistyösopimuksen toteuttajakumppani toteuttaa tai löytää toteuttajan vähintään puolelle kehitettävästä kohteista niin, että kumppani ei ole kaupungin konserniyhtiö ja hanketta ei rahoiteta Aran tukemana. Kehitetyt kiinteistöt luovutetaan vapaarahoitteisiin rakentamishankkeisin ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimaan arviolausuntoon perustuvaan markkinahintaan ja Ara-hankkeissa Aran kulloinkin voimassa olevalla enimmäistonttihinnalla.

Kehitysvaiheen tavoitteena oli täydentää aluesuunnitelmaa alueen asemakaavanmuutoksen laadinnan pohjaksi, käynnistää yksityiskohtainen kaavoitus alueella, laatia ja hyväksyä yhteistyösopimus kaavoituskumppanuudesta ja laatia mahdollisesti esisopimukset kiinteistöjen myymisestä.

Esitetty aluekehittämissuunnitelmaluonnos ei kaikilta osin vastaa kaupunginhallituksen 13.1.2020 § 7 asettamia Runosmäen aluekehittämisen tavoitteita. Aluekehityshanke on osoittautunut odotettuakin vaativammaksi erityisesti rivitalorakentamiseen soveltuvien kohteiden löytämisen osalta. Aluekehitysluonnoksessa rivitalokortteleita oli sijoitettu Parolanpuiston virkistysalueelle tarjouspyynnössä esitetyn kehitettävän alueen ulkopuolelle. Alueen virkistys- ja luontoarvojen sekä haastavien maastomuotojen takia niitä on tarkemman tarkastelun jälkeen todettu toteutuskelvottomiksi. Korvaavia, rivitalorakentamiselle soveltuvia virkistysalueita ei ole toistaiseksi löytynyt. Rivitalojen sijoittumista sopimusalueelle kehitettävän alueen ulkopuolelle tulee vielä tutkia.

Tavoitellun, tehokkaamman kerrostalorakentamisen edellyttämät pysäköintiratkaisut ovat taloudellisesti haastavia ja vaativat vielä lisäselvityksiä. Aluekehitysluonnoksen mukaisesti saadaan luontevasti osoitettua kaksi, nykyisiin maantasopysäköintialueisiin tukeutuvaa uutta kerrostaloa. Tehokkaampi rakentaminen vaatii, ainakin osittain, rakenteellista pysäköintiä. Alueen yleiseen hintatasoon nähden rakenteellinen pysäköinti on neuvotteluissa kumppanin kanssa pidetty taloudellisesti hyvin haasteellisena.

Jos TVT Asunnot Oy toteuttaa alueelle yhden kerrostalon, ei kahdella kerrostalolla päästä tavoitteeseen, jossa enintään 20 % uudisrakentamisesta toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona.

Aluekehittämissuunnitelmaa on näiltä osin tarvetta edelleen kehittää kumppanin kanssa.

Näin ollen aluekehityshankkeen sovittaminen aikataulullisesti monitoimitalon päätöksenteon yhteyteen ei ole mahdollista. Aluekehitystä jatketaan edelleen yllä mainittujen tavoitteiden mukaisesti ja aluekehityshankkeen yhteistyösopimus tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn tammikuussa 2022. Kaupunginhallitukselle esitetään nyt, että aluekehittämisen osuus ja yhteistyösopimuksen solmiminen eriytetään monitoimitalon toteutusvaiheen hyväksymisestä. Aluekehittämisen starttimoottorina toimivan monitoimitalon toteuttaminen ei tule viivästyttää aluekehittämisen haasteiden takia.

Toteutusvaiheeseen siirtyminen

Tarjouksen perusteella laskettu monitoimitalon rakentamisen kokonaiskustannusarvio pitäen sisällään rakennuttajakustannukset ja hankevarauksen on 19.993.440 euroa (alv 0 %), josta Turun kaupungin osuus on 13.795.473 euroa (alv %) ja seurakuntayhtymän osuus 6.197.966 euroa (alv 0 %). Kustannuksessa ei ole huomioitu Seurakuntayhtymän erillishankintoja, joiden kustannukset vähentävät kaupungin osuutta ja puolestaan lisäävät Seurakuntayhtymän kustannuksia. Hankkeen lopussa suoritetaan Tilaajan tila- ja kustannustarkastelu, jonka perusteella suoritetaan lopullinen kustannusten jako osapuolten kesken. Kehitysvaihetta voidaan edellä kuvattu rakentamiskustannusten poikkeuksellisen nopea nousu huomioon ottaen pitää erittäin onnistuneena. Kun ottaa myös huomioon sen, että tavoitehinta on sidottu Haahtela -kustannusindeksin muutoksiin, ja muutokset ovat olleet paljon maltillisemmat rakentamiskustannusindeksin muutoksiin verrattuna, säästötavoitteissa on onnistuttu tinkimättä kuitenkaan Tilaajan tavoitteista.

Tavoitteena on, että työt käynnistyvät kevään 2022 aikana ja tulevat valmiiksi vuoden 2024 keväällä. Urakkasopimus esitetään tehtäväksi ajalle 1.3.2022 – 28.2.2024. Urakka-aikaa esitetään urakoitsijan tarjousehdon johdosta siirrettäväksi eteenpäin parilla kuukaudella yleisen markkinatilanteen vuoksi mm. elementtien toimitusaikataulujen johdosta. Käyttäjät ovat hyväksyneet osaltaan muutoksen ja ilmoittaneet, että sillä ei ole vaikutusta heidän toimintaansa.

Suunnittelusopimuksia vastaavasti jatketaan siirryttäessä toteutusvaiheeseen. Urakka-aikataulumuutosten mahdolliset vaikutukset suunnittelusopimuksiin ratkaistaan toteutusvaiheessa lisätyönä, mikäli suunnittelukokousten tai työmaakokousten sopimuksen mukainen määrä ei riitä.

Urakoitsija on tuonut esiin mm. betonielementtien pitkät toimitusajat.  Lisäksi maanrakennustöiden ja taloteknisten töiden (LVIS) tilaamiselle on kiireellinen aikataulu, jotta työmaan valmistelut saadaan käynnistettyä rakennusaikataulu huomioiden. Tästä johtuen kaupunginhallitukselle esitetään, että kaupunginhallitus valtuuttaisi Kiinteistöyhtiön tekemään hankkeen käynnistämisen kannalta välttämättömien ja kiireellisten elementti-, maanrakennus- ja LVIS-töiden tilaukset jo ennen kaupunginhallituksen päätöksen lainvoimaisuutta, jotta turvataan töiden aloitus suunnitellussa aikataulussa. Tällä ei kuitenkaan sitouduta vielä urakkasopimuksen tekemiseen, vaan ainoastaan tehtyihin tilauksiin. Urakkasopimus voidaan allekirjoittaa vasta kaupunginhallituksen päätöksen saatua lainvoiman.

Rakennushanke on saanut poikkeamispäätöksen P 2021-840, jonka antopäivä on 24.11.2021. Rakennuslupahakemus on jätetty sisään 10.9.2021 ja se on tällä hetkellä lupaviranomaisen käsiteltävänä. Tavoitteena on saada lupahakemus Rakennus- ja lupalautakunnan käsiteltäväksi 22.12.2021. Rakennustyön aloittamisen ehtona on sekä lainvoimainen poikkeamispäätös että rakennuslupa.

Urakkamuodosta johtuen tässä vaiheessa hanketta ei ole mielekästä päivittää vuokrakustannuksia. Kaupunginhallitukselle esitetään, että sisäisten vuokrien nousu kompensoidaan nettomääräisesti niiden nousua vastaavasti kohteen käyttäjätoimialoille vuoden 2024 talousarvion laadinnan yhteydessä.

Toteutusvaiheeseen siirtyminen vaatii hankkeelle myös Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän hyväksynnän. Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän yhteinen kirkkovaltuusto hyväksyi kokouksessaan 15.12.2021 Runosmäen monitoimitalon hankkeen etenemisen toteutusvaiheeseen esitetyin kustannuksin ja suunnitelmin.

Liite 1NCC Suomi Oy, tarjous 1.12.2021 (salassa pidettävä, JulkL 24 § 1 momentin 20 -kohta)

OheismateriaaliEsittelyaineisto

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Runosmäen monitoimitalon hankkeessa voidaan siirtyä toteutusvaiheeseen,
• hankkeen tilaajan budjetiksi vahvistetaan 19.993.440  euroa (alv 0 %),
• sisäisten vuokrien nousu kompensoidaan nettomääräisesti niiden nousua vastaavasti kohteen käyttäjätoimialoille vuoden 2024 talousarvion laadinnan yhteydessä,
• aluekehittämisen osuus ja yhteistyösopimuksen solmiminen eriytetään monitoimitalon toteutusvaiheen hyväksymisestä,
• aluekehittämisen osuus ja yhteistyösopimus tuodaan kaupunginhallituksen päätöksentekoon tammikuussa 2022 ja
• pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää valtuuttaa Kiinteistöyhtiön tekemään hankkeen käynnistämisen kannalta välttämättömien ja kiireellisten elementti-, maanrakennus- ja LVIS-töiden tilaukset jo ennen kaupunginhallituksen päätöksen lainvoimaisuutta, jotta turvataan töiden aloitus suunnitellussa aikataulussa. Tällä ei kuitenkaan sitouduta vielä urakkasopimuksen tekemiseen, vaan ainoastaan tehtyihin tilauksiin. Urakkasopimus voidaan allekirjoittaa vasta kaupunginhallituksen päätöksen saatua lainvoiman ja kun hankkeella on lainvoimainen rakennuslupa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.