Toimitilapäällikkö Kirsi Eronen ja tilahallintapäällikkö Sami Männistö 3.12.2021:

Taustaa

Kaupunginhallitus päätti 7.6.2021 § 281 periaateratkaisuna, että esittävän taiteen käyttöön osoitetaan tiloja Kivipainon kiinteistöstä osoitteesta Linnankatu 31. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että esittävän taiteen toimijoiden kanssa käydään neuvottelu toimijoiden sijoittumisesta Kivipainoon taikka muuhun kaupungin tukemaan tilaan ja asia tuodaan kaupunginhallituksen ratkaistavaksi 31.8.2021 mennessä.

Esittävän taiteen toimijoiden eli Barker Teatterin, Turun Ylioppilasteatterin ja Teatteri Mundon kanssa käytiin elokuussa neuvottelut ja teattereilta saatiin 1.9.2021 ehdotus tilojen vuokraukseen liittyen sekä selvitys vuokranmaksukyvystä. Neuvotteluissa oli mukana myös Turun Sunnuntaimaalarit ry, jolla on myös tilatarve Barkerin tiloista luopumisen myötä. Tämän jälkeen pormestariohjelmaan kirjatun Taiteiden Talo konseptin perustamiseen liittyen kaupunki päätti ostaa Rettigin kiinteistön. Rettigin kiinteistön oston neuvottelujen vuoksi esittävien taiteiden tilaratkaisua ei ole voitu tuoda kaupunginhallituksen päätöksentekoon suunnitellusti. Kaupunginvaltuusto päätti Rettigin ostosta 18.10.2021 § 241. Päätöksen mukaisesti kaupunginhallitukselle tuodaan erikseen päätettäväksi ehdotus operointimallista, operointisopimus sekä alueen Taiteiden talo –konsepti. Edellä mainitun selvitystyön ja valmistelun aloituksen jälkeen voidaan päätettäväksi tuoda esittävien taiteiden tilaratkaisu.

Taiteilijoiden esitys

Barker-teatteri on ehdottanut, että Turun kaupunki vuokraisi Kivipainon kiinteistön 4. kerroksen tiloja 685 m² Barker-teatterille. Vuokrasopimukseen sisällytettäisiin, että teatterilla on oikeus käyttää rakennuksen 3. kerroksessa sijaitsevia WC-tiloja, joiden yhteenlaskettu neliömäärä on 77 m². Tilat eivät ole käyttöönotettavissa ilman muutostöitä. Barker-teatteri ehdottaa, että tiloihin tehtäisiin muutamia väliseinämuutoksia sekä entisten rakenteiden purkutöitä. Turun Sunnuntaimaalarit ry on ehdottanut, että Turun kaupunki vuokraisi Kivipainon kiinteistön 3. kerroksesta tiloja noin 200 m² yhdistykselle ja tämän lisäksi yhteiskäytössä olisi 3. kerroksen wc-tilat. Tämä tarkoittaa 3. kerroksen osalta väliseinämuutoksia. Mikäli Kivipainon 3. kerroksen tilat vuokrattaisiin ehdotetusti Turun Sunnuntaimaalarit ry:n käyttöön, kohteen äänieritystä tulisi myös parantaa, jotta teatterin äänet eivät kantaudu 3. kerrokseen. Kohteen äänieristyksestä on tehty selvitys, jonka perusteella kohteeseen on tehtävä muutamia, lähinnä väliseiniin liittyviä muutostöitä.

Väliseinämuutokset aiheuttavat myös muutoksia talotekniikkaan, mm. sähkövetoihin, valaistukseen sekä IV-kanaviin ja purkutyöt mahdollisesti lattioiden uusimistarpeita. Mikäli kaikki muutostyöt tehdään, niiden arvioitu kesto on noin 4 kuukautta, ottaen huomioon tarjous- ja suunnitteluvaiheen. Kohteiden muutostöiden kustannukset maksaa kaupunki siltä osin kuin ne katsotaan olevan kohteen teknistä peruskorjausta. Muutostöistä arviolta noin 30 % voidaan katsoa olevan teknistä peruskorjausta. Loput muutoksista on toiminnallisia ja niiden osalta vuokralaisten tulisi maksaa kustannukset osana vuokraa. Toiminnallisten muutostöiden tarkennettu kustannusarvio saadaan muutostöiden suunnittelun yhteydessä. Vuokrahintoihin lisätään määräaikainen muutostyömaksu, joka maksetaan seuraavan viiden vuoden aikana pois. Kustannusarvio kohteen perusparannus- sekä muutostöiden osalta on yhteensä 269.000 euroa. Toiminnallisten muutostöiden osuus tästä on noin 188.000 euroa. Summa on arvonlisäverollinen, sillä tulevat vuokralaiset on arvonlisäverottomia toimijoita, jolloin rakentamisen arvonlisävero ei ole vähennyskelpoinen. Barker-teatterin osuus tästä on noin 141.500 euroa ja Turun Sunnuntaimaalarit ry:n osuus noin 46.500 euroa. Muutostöiden kustannus per vuosi Barker-teatterin osalta olisi siis 28.300 euroa ja Turun Sunnuntaimaalarit ry:n osalta 9.300 euroa.

Rettigin tilojen osalta Turun Ylioppilasteatteri ja Teatteri Mundo ovat esittäneet yhteensä 482 neliön vuokrausta entisen tupakkatehtaan 2. kerroksesta. Tilat jakautuisi yhteisiin tiloihin 75 m² sekä teatterien omiin tiloihin, 266,5 m² Turun Ylioppilasteatterille ja 144,5 m² Teatteri Mundolle. Tilat eivät ole käyttöönotettavissa ilman muutostöitä. Muutostyöt sisältävät muun muassa äänieritykseen liittyviä töitä, väliseinämuutoksia, sähkötöitä, IV-töitä sekä pintamateriaalien uusimista. Äänieritystyöt ovat välttämättömiä kiinteistössä, ottaen huomioon kohteen muut tulevat vuokralaiset.

Esittävän taiteen toimijat ovat pyytäneet myös molempiin kohteisiin tehtäväksi sisäilmaselvityksiä. Turun kaupungin näkökulmasta sisäilmaselvitys tarkoittaa rakennusten kosteus- ja sisäilmateknisiä kuntotutkimuksia. Tyypillisesti tutkimukset sisältävät rakenteiden toteutuksen tarkastukset, rakenteiden kunnon arvioinnin, erilaisia kosteusmittauksia, rakenteiden tiiveyden tarkastuksia, sisäolosuhteiden ja erilaisten sisäilman epäpuhtauksien mittauksia tai näytteenottoja sekä ilmanvaihtojärjestelmään liittyviä selvityksiä. Selvityksiä tehdään kohteisiin, jossa epäillään olevan sisäilmaongelmia tai peruskorjauskohteissa, jolloin tutkimus tehdään todellisten korjaustarpeiden määrittämiseksi. Tutkimusten kesto on noin kuusi kuukautta. Nyt vuokrattavissa Kivipainon tiloissa ei ole tunnettuja sisäilmaongelmia tai peruskorjaussuunnittelua käynnissä, kohteeseen ei ole tarpeellista tehdä rakennuksen kosteus- ja sisäilmateknisiä kuntotutkimuksia.

Tarvittavat avustukset

Esittävän taiteen toimijoilla ei ole mahdollisuutta vuokratilojen vuokraukseen ilman toiminta-avustuksia. Kivipainon osalta kokonaisvuokrataso on määritelty 9,50 €/m²/kk ja teatterille vuokrattavat tilat yhteensä noin 724m². Barker-teatterin vuokranmaksukyky on 6 €/m². Kaupungilta tukea tarvittaisiin siis 3,50 €/m² eli yhteensä 2.534 €/kk eli 30.408 €/vuosi. Tämän lisäksi ensimmäiset viisi vuotta muutostyömaksuun tarvitaan tukea 28.300 euroa/vuosi. Tämän lisäksi Barker-teatteri pyytää tukea tilojen käyttöönotosta aiheutuvia välttämättömiä kustannuksia varten (muutto, teatteritekniikan asennus sekä näyttämön rakennusteline) kertaluontoisella avustuksella, yhteensä 13.300 euroa. Barker-teatteri on ilmoittanut, että se pyrkii nostamaan vuokranmaksukykyään vuodesta 2025 alkaen tasoon 8 €/m².

Turun Sunnuntaimaalarit ry:n vuokranmaksukyky on 1.000 €/kk. Kivipainon tilojen kuukausivuokra 200m² tilan sekä yhteiskäyttötilan noin 39m² osalta on 2.270,50 €, joten kaupungilta tukea tarvittaisiin 1.270,50€/kk eli15.246 €/vuosi. Tämän lisäksi ensimmäiset viisi vuotta muutostyömaksuun tarvitaan tukea 9.300 euroa/vuosi.

Turun Ylioppilasteatterin vuokranmaksukyky on 9,50 €/m² ja Teatterin Mundon vuokranmaksukyky on 7 €/m². Rettigin vuokrataso Suomen Taiteilijaseuran Ateljeesäätiölle on 15 €/m². Mikäli kohteen vuokrataso on sama teattereille, tarvittava tuki Turun Ylioppilasteatterille olisi 5,50 €/m² ja Teatteri Mundolle 8 €/m². Kaupungilta tukea tarvittaisiin Turun Ylioppilasteatterille yhteensä 1.672 €/kk eli 20.064 €/vuosi ja Teatteri Mundolle 1.456 €/kk eli 17.472 €/vuosi.

Yhteenveto

Taiteen talo -konseptin ja Rettigin tilojen käytön ja tähän liittyvän vuokralaisten sijoittumisen valmistelun ollessa kesken, tilojen vuokraamista kohteesta ei nähdä kokonaistarkastelun kannalta järkevänä. Kaupunginhallitukselle kuitenkin esitetään tehtäväksi periaatepäätös, että Turun Ylioppilasteatterille ja Teatteri Mundolle tullaan vuokraamaan tilat Rettigin kiinteistöstä. Kivipainon osalta kohde voitaisiin vuokrata Barker-teatterille ja Turun Sunnuntaimaalarit ry:lle. Tilat on käyttöönotettavissa muutostöiden jälkeen.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Barker-teatterille vuokrataan toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella Linnankatu 31, Kivipainon, 4. kerroksen tilat ja 3. kerroksesta yhteiskäyttöiset wc-tilat. Vuokrahinta on 9,5 €/m² ja vuokrattavan tilan pinta-ala on noin 724 m²,
• Barker-teatterille myönnetään toiminta-avustusta 30.351 euroa/vuosi seuraavalle kolmivuotiskaudelle 2022-2024, jonka jälkeen avustuksen suuruutta tarkastetaan. Muutostöille myönnetään avustusta 5 vuoden määräajaksi 28.300 €/vuosi ja kerta-avustusta 13.300 €,
• Turun Sunnuntaimaalarit ry:lle vuokrataan tilat toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella Linnankatu 31, Kivipainon 3. kerroksen tiloja sisältäen yhteiskäyttöiset wc-tilat. Vuokrahinta on 9,5 €/m² ja vuokrattavan tilan pinta-ala on noin 239 m²,
• Turun Sunnuntaimaalarit ry:lle myönnetään toiminta-avustusta 15.189 €/vuosi seuraavalle kolmivuotiskaudelle 2022-2024. Muutostöille myönnetään avustusta 5 vuoden määräajaksi 9.300 €/vuosi ja
• periaateratkaisuna Turun Ylioppilasteatterille ja Teatteri Mundolle vuokrataan tilat Rettigin kiinteistöstä, mutta tilojen sijainti ratkaistaan Rettigin vuokralaisten sijoittumisen suunnittelun yhteydessä. Vuokraukseen liittyvät avustukset ratkaistaan Rettigiin liittyvien avustusperiaatteiden mukaisesti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.