Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, kiinteistökehitysjohtaja Jouko Turto, projektijohtaja Janne Laine ja johtaja Tuomas Heikkinen 10.10.2019:

Asian tausta ja aikaisemmat päätökset

VI kaupunginosan asemakaavanmuutos ”Kauppatori” 11/2011 tuli voimaan 13.4.2013. Asemakaava mahdollistaa maanalaisen pysäköintilaitoksen sekä liike- ja varastotilojen sijoittamisen Kauppatorin ja siihen rajoittuvien katualueiden alle sekä paviljonkirakennusten rakentamisen. Asemakaavan toteuttamiseksi Turun kaupunginvaltuusto päätti 30.5.2016 § 93, että kaupunki tekee Turun Toriparkki Oy:n kanssa Turun Kauppatorin maanalaista pysäköintilaitosta koskevan maanvuokrasopimuksen, joka on allekirjoitettu 16.5.2017. Pysäköintilaitoksen rakentaminen on käynnissä.

Tässä esittelyssä kuvattu päätösehdotus perustuu edellä mainitun kaupunginvaltuuston hyväksymän maanvuokrasopimuksen linjauksiin. Vaikka kysymyksessä on itsenäistä harkintavaltaa edellyttävä ratkaisu, asia on tulkittavissa osaltaan myös kaupunginvaltuuston aiempien päätösten täytäntöönpanoa.

Turun kaupungin ja Turun Toriparkki Oy:n välillä solmittua maanvuokrasopimusta täydentää 29.3.2018 päivätty maanvuokrasopimuksen vastuunjakotaulukoksi otsikoitu asiakirja, joka täsmentää maanvuokrasopimusta yksityiskohtaisemmalla tasolla hankkeen suunnittelun edetessä. Tämä esittely ja päätösehdotus eivät ole ristiriidassa kaupunginvaltuuston hyväksymän maanvuokrasopimuksen tai sitä täsmentävän vastuunjakotaulukon kanssa.

Maanvuokrasopimus

Maanvuokrasopimuksessa on sovittu käsittelyssä olevan päätösehdotuksen perusteluiden kannalta muun muassa seuraavia reunaehtoja:

Kohdassa 3.12 Rakentamisvelvollisuus ja vuokra-alueelle rakentaminen

Asemakaavassa Kauppatorin pinnalle osoitetut rakennusalat (ki-1 ja ki-2) jäävät kaupungin hallintaan. Ellei toisin sovita, osapuolet perustavat keskinäisen kiinteistöyhtiön, joka vuokraa torin pinnan maan kaupungilta Kauppatorin pinnalle tulevien rakennusten rakentamiseksi siten, että vuokramiehen omistukseen tulevat kiinteistöyhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan rakennusten niitä teknisiä tiloja, joihin sijoitetaan pysäköintilaitoksen LVISA-tekniset laitteet. Kaupungin omistukseen tulevat keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan rakennusten muita tiloja.

Osapuolten omistukseen tulevien keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden suhteellinen omistusosuus jakautuu torin pinnan rakennuksien rakentamiskustannuksia vastaavasti aiheuttamisperiaatteen mukaisesti.

Kohdassa 3.2 Kaupungin käyttöön tulevat tilat ja laitteet

Kaupunki pidättää oikeuden huolehtia itse siivouksen, jätehuollon, sähkön ja veden kustannuksista, mikä tältä osin vähentää kaupungilta keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeenomistajana perittävää hoitovastiketta.

Kohdassa 4.8 Pysäköintilaitoksen kansi

Pysäköintilaitoksen päälle tulevien kioskien ja muiden torirakenteiden rakennuttamisesta vastaa kaupunki osapuolten toimesta perustettavan keskinäisen kiinteistöyhtiön lukuun.

Mikäli laite, rakennus, liikennejärjestely tms. palvelee kumpaakin osapuolta, jaetaan sen toteutuskustannus hyötymisperiaatteen mukaisesti kuitenkin siten, että kioskirakennuksen rakentamiskustannuksista vastaa osapuolten perustama keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.  

Vuokramies vastaa kustannuksellaan uudisrakentamisen jälkeen tekemiensä korjaus-, uusimis- ja huoltotoimenpiteiden mahdollisista yleisille rakenteille aiheuttamista korjaustoimenpiteistä.

Vastuunjakotaulukko

Koska Kauppatorin maanpäällinen ja maanalainen rakentaminen on käytännössä mahdollista tehdä vain samanaikaisesti, maanvuokrasopimukseen on kirjattu tavoitteeksi yhteinen rakentamiskokonaisuus.

Mikäli Kauppatorin uudistaminen ja pysäköintilaitos toteutetaan yhteishankkeena, tulevat rakennuskustannukset jakautumaan siten, että kaupunki vastaa kauppatorin uudistamisen kustannuksista. Vuokramies vastaa pysäköintilaitoksen, yhdystunnelien ja yhdyskäytävien ja mahdollisten maanalaisten liiketilojen rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Maanvuokrasopimuksen yhtä rakentamiskokonaisuutta koskevan tavoitteen saavuttamiseksi on laadittu vastuunjakotaulukko, joka täydentää maanvuokrasopimusta ja noudattaa maanvuokrasopimuksessa sovittuja periaatteita. Maanvuokrasopimuksen 29.3.2018 päivätyssä lainvoimaisessa vastuunjakotaulukossa on täydennetty itse maanvuokrasopimusta käsittelyssä olevan päätösehdotuksen perusteluiden kannalta muun muassa seuraavasti:

Kohdassa 3. Hankintavastuu ja Julkiset hankinnat

Ne hankeosat, jotka ovat pääosin kaupungin kustannusvastuulla hankintavastuun jäädessä Turun Toriparkki Oy:lle toteutetaan kokonaistaloudellisimmalla tavalla lainsäädännölliset reunaehdot huomioiden.

Turun Toriparkki Oy sitoutuu osoittamaan Turun kaupungille laskelmat niistä hankeosista, jotka tulevat kaupungin maksettavaksi ja kaupungin tulee hyväksyä kustannusosuus ennen töiden tilaamista.

Elleivät osapuolet pääse yhteisymmärrykseen järjestelyn ehdoista ja kustannuksista, kaupunki voi halutessaan toteuttaa omat hankintansa itse valitsemallaan tavalla.

Kohdassa 5. Torirakennukset

Kauppatorille sijoitetaan kolme Turun kaupungin torirakennusta, joihin sijoitetaan erilaisia Turun kaupungin toimintoja.

Torirakennusten yhteyteen toteutetaan kolme yhdistettyä henkilö- ja tavarahissiä. Kaupungin vastuulla on hissien mitoituksen kasvattaminen henkilöhissistä tavarahissiin sekä siitä aiheutuvat toteutuskustannukset. Osapuolet vastaavat hissien ja sisäänkäyntien ylläpidosta, peruskorjauksesta ja uusimiskustannuksista sovitun mukaisesti.

Kaupunki vastaa omalta osaltaan torirakennusten perustusrakenteista.

Turun Toriparkki Oy vastaa porraskäytävien ja iv-tilojen rakentamis-, ylläpito-, hoito-, huolto-, kunnossapito-, peruskorjaus- ja uusimisvastuusta. Turun Toriparkki Oy vastaa myös porraskäytävien ja iv-tilojen rakentamisesta.

Suunnitelmana on osan pysäköintilaitoksen ilmanvaihtolaitteiden sekä torirakennusten teknisten tilojen sijoittaminen maan alle siten, että torirakennuksiin vapautuu tilaa muulle toiminnalle.

Mikäli kyseinen siirto torirakennuksista maanalaisiin tiloihin perustuu kaupungin esittämiin tilatarpeisiin ja päätöksiin, osapuolet neuvottelevat siitä, miten kaupunki kompensoi kustannusten erotuksen siltä osin kuin pysäköintilaitoksen iv-laitteiden toteuttaminen maan alle on osoitetusti kalliimpaa kuin sen toteuttaminen maan päällä oleviin rakennuksiin.

Kaupunki vastaa torirakennusten teknisten tilojen ja torin toimintaa palvelevien tilojen sijoittamisesta maan alle.

Torirakennukset pyritään toteuttamaan projektijohtopalveluna (PJP) Turun Toriparkki Oy:n kanssa tehtävän erillisen sopimuksen mukaisesti. Elleivät osapuolet pääse yhteisymmärrykseen järjestelyn ehdoista ja kustannuksista, Turun Toriparkki Oy sitoutuu siihen, että kaupunki voi halutessaan toteuttaa omat hankintansa itse valitsemallaan tavalla.

Toripaviljonkien toteuttaminen

Kaupunginhallitus päätti 20.8.2018 § 306, että Kauppatorin paviljonkien rakennuslupatasoisen suunnittelun valmistelua voidaan jatkaa Schauman Arkkitehdit Oy:n laatimien viitesuunnitelmien pohjalta.

Toripaviljongit ja niihin liittyvät maanalaiset sosiaaliset-, wc-, jäte-, varasto- ja tekniikkatilat esitetään toteutettavaksi solmitun maanvuokrasopimuksen mukaisesti perustettavan keskinäisen kiinteistöyhtiön toimesta. Tämä edellyttää, että kaupunki;

• perustaa keskinäisen kiinteistöyhtiön Turun Toripaviljongit sekä hyväksyy Turun Toriparkki Oy:n ja kaupungin välisen liitteen 1 mukaisen osakassopimuksen, liitteen 2 mukaisen kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestyksen ja liitteen 3 mukaisen yhtiön perustamissopimuksen,
• merkitsee käyttöönsä tulevien tilojen osakkeet (1-700) perustettavasta keskinäisestä kiinteistöyhtiöstä, joka toteuttaa ja omistaa torin pinnalle rakennettavat paviljonkirakennukset niihin suoraan liittyvät maanalaiset tilat sekä
• maksaa erillisen myöhemmin laadittavan maksuerätaulukon mukaisesti kiinteistöyhtiön rakennusrahastoon enintään 9.324.000 € siten, että kyseisen kattohinnan määrä sidotaan Haahtela tarjoushintaindeksin (1.2019) pistelukuun 97,0.

Näiden päätösten jälkeen erillisenä hallintosäännön mukaisena virkamiespäätöksenä vuokrataan paviljonkien tarvitsema maa-alue kiinteistöyhtiölle siten, että kioskien rakennusalojen vuosivuokra 41.705 euroa on määritetty kahden auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan antamien lausuntojen keskiarvoa käyttäen.

Paviljongit toteutetaan osakassopimuksen liitteinä 2 - 18 olevien suunnitelmien, tilaohjelmien ja rakennustapaselostusten mukaisesti. Kyseiset asiakirjat ovat kaupunginhallituksen 20.8.2018 § 306 hyväksymien Schauman Arkkitehdit Oy:n laatimien viitesuunnitelmien mukaisia.

Hankkeesta pyydettyjen eri rakenneosia koskevien alustavien ennakkotarjousten perusteella on arvioitu, että kaupungille tulevien maanpäällisten tilojen tavoitekustannus on 7,172 M€. Koska paviljongit ovat kuitenkin käytännössä kokonaan erikoisrakenteita, tavoitekustannukseen tulee lisätä 30 % hankevaraus, jolloin paviljonkien kattohinnaksi muodostuu kaupungin tilojen osalta 9,324 M€.

Ennakkotarjoukset ja hintalaskelmat on tehty Haahtelan tarjoushintaindeksin (1.2019) pisteluvun 97,0 tasossa. Paviljonkien rakentamisen rahoitus kuuluu kaupunginvaltuuston hyväksymässä talousarviossa ja taloussuunnitelmassa sekä kaupunginvaltuuston 17.6.2019 hyväksymässä ”Keväällä päätettävät 2020 infrainvestoinnit” kohdassa infrainvestointien Kauppatorin investointikohteeseen.

Koska kaupunki sitoutuu rahoittamaan Koy Toripaviljonkien rakennusrahastoa osakkeita 1 - 700 vastaan enintään 9.324.000 eurolla hyväksyessään edellä esitetyn osakassopimuksen, yhtiöjärjestyksen ja perustamissopimuksen, tulee päätösehdotusta arvioida julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, hankintalaki) näkökulmasta.

Perustettavan kiinteistöosakeyhtiön toiminta tulee olemaan luonteeltaan kokonaisuudessaan liiketaloudellista, koska kiinteistöosakeyhtiön tarkoituksena on hallinnoida kauppatorin rakennusaloja (ka, ki-1 ja ki2) ja omistaa mainituilla rakennusaloilla sijaitsevia rakennuksia ja rakennelmia. Perustettava kiinteistöosakeyhtiö tulee vuokramaan rakennuksissa ja rakennelmissa sijaitsevia liiketiloja tuottaakseen omistajilleen taloudellista hyötyä. Tätä käyttötarkoitusta varten on laadittu oheismateriaalina 1 oleva Catella Property Oy:n vuokralausunto. Paviljonkien investointikustannukset on tarkoitus kattaa niihin sijoittuvalla kaupallisella toiminnalla siten, ettei hankkeesta muodostu kaupungin vastattavaksi jäävää käyttötalouskustannusta.

Kiinteistöosakeyhtiön toimiessa markkinoilla liikehuoneistojen vuokrauksessa kilpailevana taloudellisena toimijana, ei perustettava kiinteistöosakeyhtiö muodostu hankintalain 5 §:n tarkoittamaksi hankintayksiköksi. Koska Koy Toripaviljongit eivät tämän seurauksena tule kilpailuttamaan tekemiään hankintoja julkisina hankintoina, on kaupungin arvioitava mahdollista kilpailuttamisvelvoitettaan ennen yhtiön rahoittamista ja osakkeiden hankkimista.

Hankintalain 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan hankintayksikkö voi toteuttaa suorahankinnan teknisestä syystä, mikäli vain tietty toimittaja voi toteuttaa hankinnan, eikä järkeviä vaihtoehtoisia tai korvaavia ratkaisuja ole, eikä kilpailun puuttuminen ole johtunut hankinnan ehtojen keinotekoisesta kaventamisesta.

Kaupungin hankintatarve koostuu tavoitteesta edistää merkittävän uudistustyön kohteena olevan Kauppatorin liiketoimintaa ja houkuttelevuutta. Maanpäällisten toripaviljonkien osalta kaupungille muodostuu samalla mahdollisuus hyödyntää Kauppatorille syntyviä arvokkaita liiketiloja taloudellisesti.

Ottaen huomioon kaupungille tarjoutuneen tilaisuuden ainutlaatuisuuden ja sen, ettei muulla toimijalla ole teknisesti, toiminnallisesti ja järkevästi mahdollisuutta tarjota kauppatorin maanpäällisten rakennusten ja niiden tukitilojen toteuttamista, on Kaupungilla hankintalain 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukainen peruste hankkia perustettavan kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, joiden nojalla kaupunki saa taloudellista hyötyä kauppatorin maanpäällisten liiketilojen vuokrauksesta. Hankinnan kohteen teknillisestä toimintaympäristöstä johtuen hankinnan ehtoja ei ole myöskään keinotekoisesti kavennettu.

Vaikka kaupungin selvityksen mukaan muuta asemakaavan mukaista teknisesti mahdollista ja järkevää toteutustapaa hankintatarpeen täyttämiseksi ei ole, on kaupungin tarkoituksenmukaista julkaista osakkeiden hankinnasta hankintalain 58 §:n 2 momentin mukainen suorahankintailmoitus ennen hankinnan tekemistä.

Liite 1Osakassopimus liitteineen

Liite 2Yhtiöjärjestys liitteineen

Liite 3Perustamissopimus

Oheismateriaali 1Vuokralausunto

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää perustaa yhdessä Turun Toriparkki Oy:n kanssa keskinäisen kiinteistöyhtiön Kiinteistö Oy Turun Toripaviljongit ja hyväksyy yhtiötä koskevan liitteen 1 mukaisen osakassopimuksen liitteen 2 mukaisen yhtiöjärjestyksen ja liitteen 3 mukaisen perustamissopimuksen.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää merkitä yhtiön osakkeet 1 - 700 ja maksaa erillisen myöhemmin laadittavan maksuerätaulukon mukaisesti kiinteistöyhtiön rakennusrahastoon enintään 9.324.000 € sidottuna Haahtelan tarjoushintaindeksin (1.2019) muutosta vastaavasti pistelukuun 97,0.

Sopimus ei synny tällä päätöksellä vaan erikseen tehtävällä sopimuksella, joka voidaan allekirjoittaa vasta, kun 14 päivää on kulunut suorahankintailmoituksen julkaisemisesta.

PäätösAsia pantiin pöydälle Katteluksen Vornasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 21.10.2019 § 393

PäätösEhdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että yhtiöjärjestyksestä poistettiin § 12 ja osakassopimuksesta kohta 6.4.

Päätös asiassa tehtiin kahden äänestyksen jälkeen.

Äänestys 1

Ensimmäisessä äänestyksessä asian käsittelyä päätettiin jatkaa äänin 10-4.

Suoritetussa kättennostoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Elo, Peltonen, Maaskola, Sundqvist, Hassan, Vornanen, Ruohonen, Aaltonen, Vierimaa ja Kattelus.

Lindforsin Rinteen kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Tavio ja Laivoranta:

”Kaupunginhallitus päättää palauttaa esityksen uudelleen valmisteluun niin, että kiinteistöyhtiötä ei perusteta, ja että asia viedään kaupunginvaltuuston päätettäväksi muun toriparkkikokonaisuuden yhteydessä.

Perustelut:

Painoarvon takia asia kuuluu julkiseen keskusteluun ja kaupungin korkeimman päättävän elimen päätettäväksi. Toripaviljongit voidaan rakentaa omana toimintana.”

Äänestys 2

Toisessa äänestyksessä esittelijän kokouksessa muuttama päätösehdotus hyväksyttiin äänin 10-4.

Suoritetussa kättennostoäänestyksessä esittelijän kokouksessa muuttaman päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Peltonen, Maaskola, Sundqvist, Hassan, Vornanen, Ruohonen, Aaltonen, Vierimaa ja Kattelus.

Tavion Lindforsin kannattamana tekemän hylkyehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Rinne ja Laivoranta.

Laivorannan ehdotus, että esittelijän päätösehdotus hyväksytään siten muutettuna, että perustettava Kiinteistö Oy Turun Toripaviljongit suorittaa paviljonkirakennusten kilpailutuksen, raukesi kannatuksen puuttuessa.

Kokouksessa asiaa olivat selvittämässä kiinteistökehitysjohtaja Jouko Turto, projektijohtaja Janne Laine, joukkoliikennepalvelujohtaja Sirpa Korte ja toimitusjohtaja Nikolas Salomaa (nollaE Oy).