Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Outi Sarjakoski 31.1.2014:

Kärsämäen (84) kaupunginosan korttelin 24 tonteille 28-32 on laadittu 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Asemakaavanmuutoksen laadinta perustuu alueen maanomistajan anomukseen.

Asemakaavanmuutoksella yhdistetään vanha teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue TTV ja siihen liittyvä autopaikkojen korttelialue LPA yhdeksi suureksi toimitilarakennusten korttelialueeksi KTY-1, jonne saa rakentaa liike- ja toimistotiloja, ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta teollisuus- ja varastotilaa ja palvelutiloja ja jonka suojelluiksi esitettyihin rakennuksiin saa sijoittaa myös asuntoja tms. asumistyyppistä toimintaa. Korttelin vanhoista rakennuksista suojeltaisiin tällä asemakaavanmuutoksella suklaatehdas eteläisine porrashuoneineen ja siihen liittyvä konttorirakennus henkilökuntaruokaloineen sekä pihan suihkulähdekokonaisuus, tehtaan piippu, koulutusrakennus, myös sen alle osittain ulottuvat kellariholvit, sekä neljä nykyään pelkästään asuinkäytössä olevaa rakennusta.

Liikenne alueelle on ohjattu nykyisin käytössä olevien liittymien kautta ja suklaatehtaan pysäköintiä varten on esitetty uusi liittymä Kärsämäentielle. Korttelin luoteisosassa pysäköintiä on mahdollista toteuttaa myös maan / kannen alle ja kannelle useampaan kerrokseen, jolloin pysäköintiratkaisuissa ja leikki- ja oleskelualueiden suunnittelussa voidaan hyödyntää paikalla vallitsevat korkeuserot. Keskeinen eri rakennuksia vanhalle pääportille yhdistävä liikennöity piha-alue on merkitty pihakaduksi varattavaksi korttelialueen osaksi, joka mahdollistaa em. alueen yhteiskäytön, vaikka korttelialue jaettaisiin pienempiin tontteihin.

Likimääräinen rakennusoikeus uudessa KTY-1 korttelissa on yhteensä noin 47 100 k-m². Kun koko korttelin pinta-ala on 74 787 m², on korttelitehokkuus noin e = 0,63. Suojeltaviksi esitetyissä rakennuksissa on kerrosalaa yhteensä 18973 k-m². Alueelle voi arvioida sijoittuvan 190 asukasta, jos noin puolet suojeltujen rakennusten rakennusoikeudesta toteutuu asuntoina ja mitoitusarvo on 50 k-m² / asukas. Työpaikkoja alueelle sijoittuu tällöin 370 - 740, jos mitoitusarvo on 50 - 100 k-m² / työpaikka.

Asemakaavanmuutosehdotuksesta ”Hellas” jätetyt lausunnot sekä kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikön vastineet niihin on esitetty kaavaselostuksen sivuilla 16-17. Lausuntojen perusteella kaavaehdotukseen on tehty muutoksia.

Kaavaehdotus asetetaan nähtäville kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Sovelletut lainkohdat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus

Liite 2Tilastolomake

Liite 3Kartta

Oheismateriaali 1Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Hellas” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Samalla kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää periä asemakaavanmuutoksen hakijalta, Leaf Leasing Oy:ltä kaavan laatimisesta ja käsittelyistä aiheutuneita kustannuksia seuraavasti: asemakaavan laatimiskuluja yhteensä 10 000 € sekä kuulutuskuluja 500 €.

Maksut laskutetaan sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Koiviston kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 11.2.2014 § 53.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Koiviston kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 25.2.2014 § 65.

PäätösKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle, että 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Hellas” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi lautakunta päätti 

• Sundqvistin Hellsténin kannattamana tekemästä muutosehdotuksesta yksimielisesti, että Kärsämäentien ja Hellaksen tehdasrakennuksen välissä oleva pysäköimispaikka (p) poistetaan ja alue merkitään istutettavaksi alueen osaksi, sekä
• Helesvirran Hellsténin kannattamana tekemästä muutosehdotuksesta, että asemakaavamääräykseen sr-1 tehdään seuraavat muutokset: Pohjois- ja itäpuolen julkisivuihin on mahdollista tehdä parvekkeita toiminnan sitä vaatiessa. Etenkin Kärsämäentien puolella ja eteläpäädyssä on julkisivumuutosten suunnittelussa (poistetaan: ja parvekkeiden sijoittelussa) otettava huomioon rakennuksen arvo koko kaupunginosalle tärkeänä maamerkkinä.

Samalla kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti periä asemakaavanmuutoksen hakijalta, Leaf Leasing Oy:ltä kaavan laatimisesta ja käsittelyistä aiheutuneita kustannuksia seuraavasti: asemakaavan laatimiskuluja yhteensä 10 000 € sekä kuulutuskuluja 500 €.

Maksut laskutetaan sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen.

Liite 4Selostus

Liite 5Kartta

Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Outi Sarjakoski 1.10.2015:

Kärsämäen (84) kaupunginosan korttelin 24 tonteille 28-32 on laadittu 11.11.2013 päivätty asemakaavaehdotus, jota muutettiin ensin 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja sen jälkeen 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella, jolloin muutokset koskivat parvekkeiden rakentamismahdollisuutta Suklaatehtaan sr-1 rakennuksen Kärsämäentien puoleiselle ja eteläiselle julkisivulle ja pysäköimismahdollisuutta Suklaatehtaan ja Kärsämäentien väliselle alueelle, jotka molemmat poistettiin.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen mukainen asemakaavanmuutosehdotus asetettiin nähtäville 31.3.2014 - 29.4.2014.

Nähtävilläoloaikana siitä saatiin yksi ko. kiinteistöjen omistajien tekemä muistutus. Muistutuksessa vaadittiin ensisijaisesti, että kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan käsittelyvaiheessa tekemät muutokset poistettaisiin ja asemakaavaehdotus palautettaisiin alkuperäiseen 11.11.2013 päivättyyn muotoon tai toissijaisesti neuvotteluissa haettaisiin jokin muu pysäköinnin ja parvekkeet myös Kärsämäentien puolelle ja eteläpäätyyn salliva vaihtoehto, joka tyydyttäisi molempia osapuolia.

Muistuttajien mukaan Suklaatehdas on 1940-luvulla rakennettu ja 50- ja 60- luvulla jatkettu karu tehdasrakennus, jonka purun estävää kaavamääräystä he eivät sinänsä vastusta. Suklaatehtaan käyttötarkoituksen muuttaminen asumisen mahdollistavaksi on ollut muistuttajilla alusta alkaen yksi alueen kehittämisen keskeisistä tavoitteista, jonka asemakaavanmuutosehdotukseen 4.3.2014 tehdyt muutokset kuitenkin käytännössä estäisivät seuraavasti:

- Parvekkeiden rakentamisen salliminen vain Suklaatehtaan pohjois- ja itäpuolen julkisivuihin mitätöisi mahdollisuuden asuntorakentamiseen tms. ko. rakennuksessa, sillä Kärsämäessä on täysin epärealistista saada myydyksi kerrostaloasuntoja, joissa ei ole parvekkeita, eikä parvekkeiden rakentamisesta itäpuolelle tehdasrakennusten suuntaan ole juurikaan iloa. Vain muutaman yksittäisen parvekkeellisen asunnon rakentaminen KTY-rakennusmassan keskelle ei olisi myöskään realistista.

- Pysäköintialueen muuttaminen istutettavaksi alueeksi Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliseltä alueelta tekisi Suklaatehtaan hyödyntämisen asuinkäyttöön taloudellisesti mahdottomaksi, kun asumiskäyttöön tarvittavat pysäköintipaikat olisi osoitettava alueen pohjoisosaan sijoitettavasta pysäköintitalosta, mikä johtaisi asuntojen liian kalliiseen hintatasoon etäällä keskustasta, ja samalla myös järkevä kulku asuintiloihin estyisi.

Edellä mainituilla muutoksilla on muistutuksen tekijöiden mukaan valtava taloudellinen merkitys kiinteistöjen omistajille. Tehdyt muutokset ovat myös kaavoitusprosessin tarkoituksen ja tavoitteiden kanssa vahvasti ristiriidassa estäessään asuinkäytön. Edelleen muuttuneet määräykset ovat Suklaatehtaan rakennustaiteelliseen ja maisemalliseen arvoon nähden ylimitoitettuja ja maanomistajille kohtuuttomia.

Muistuttajat vertaavat toisiinsa Suklaatehdasta ja Turun keskustassa sijaitsevaa asuinkäyttöön muutettua rakennustaiteellisesti arvokkaampaa Verkahovia, jonne on saanut rakentaa runsaasti parvekkeita, tuoden esiin yhdenvertaisuusperiaatteen. He ovat tyytymättömiä siihen, että luonnoksena hyväksytty asia muuttui jatkokäsittelyssä heidän kannaltaan olennaisesti, vaikka olosuhteissa ja asiaa koskevissa tiedoissa ei tapahtunut muutoksia.

Yhteenvetona muistuttajat toteavat, että sr-1 suojelumääräykset ovat kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 4.3.2014 päättämässä muodossa, ja kun otetaan huomioon myös muista suojelumääräyksistä ja rakennusoikeuden merkittävästä vähenemisestä aiheutuva haitta ja kustannus ym. rasitus, heille kohtuuttomia sekä lisäksi tarkoitussidonnaisuus-, suhteellisuus- ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia. Asumisen saaminen alueelle taas tukisi vahvasti Kärsämäen alueen kehitystä kaupungin suunnitelmissa esitettyyn suuntaan ja olisi muutenkin Turun kaupungin etujen mukaista.

Kaupunkisuunnittelun kaavoitusyksikkö toteaa, että tällä asemakaavanmuutosehdotuksella esitetään suojeltavaksi 7 rakennusta yhteensä 18 973 k-m², mikä on huomattava määrä, noin 40 %, kokonaisrakennusoikeudesta 47 103 k-m², ja rakennusoikeus myös vähenee tällä asemakaavanmuutoksella 24 484 k-m². Ennen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyä tulee kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu, eivätkä kaavanmuutoksen anojat = kiinteistöjen omistajat = muistuttajat ole halukkaita allekirjoittamaan sellaista sopimusta, joka perustuisi 4.3.2014 päätetyssä muodossa olevaan asemakaavanmuutosehdotukseen, koska tällöin heidän mukaansa asemakaavan muuttamisprosessilla haettu mahdollisuus asumisen sijoittamisesta alueelle vaikeutuisi merkittävästi tai käytännössä jopa estyisi kokonaan.

Edellä olevan perusteella kaavoitusyksikkö on yhteistyössä eri osapuolien kanssa pyrkinyt löytämään eri osapuolia tyydyttävän ratkaisun, jossa asemakaavan muutosehdotuksen kiistellyt määräykset on muutettu muotoon, joka tukee alueen kehittymistä alkuperäistä ehdotusta vehreämpään ja ekologisesti kestävämpään suuntaan, mutta sallii kuitenkin myös parvekkeiden rakentamisen pääosaan julkisivuja ja pysäköinnin myös Suklaatehtaan ja Kärsämäentien väliselle rajatulle alueelle toiminnan sitä vaatiessa.

Asemakaavakartan sr-1 merkintää koskevan määräyksen mukaan parvekkeiden rakentaminen on mahdollista muualla paitsi eteläpäädyssä ja parvekkeiden tarkemman sijoittelun esteettinen ja kaupunkikuvallinen arviointi jää myöhemmin seuraavaan rakennuslupavaiheeseen, jolloin muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lisäksi myös kaupunkikuvaneuvottelukunnan lausunto. Mikäli parvekkeita rakennetaan, edellytetään niiden yhteyteen paikalla aiemminkin kasvaneita villiviiniköynnöksiä maisemoimaan parvekejulkisivua Kärsämäentien puolella muistumana talon historiasta.

Asemakaavakartan istutettavaan alueen osaan on rajattu Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliin i / p alue, istutettava tai laatoitettava alueen osa, jonne saa sijoittaa autopaikkoja toiminnan sitä vaatiessa. Autopaikat on sijoitettava korkeintaan 5 autopaikan ryhmiin, jotka on erotettu toisistaan puuistutuksin, tai katettava viherkatteella ja pengerrettävä rinteeseen viherseinämin. Laatoituksessa on käytettävä hulevettä läpäiseviä kiviä. Näin alueesta syntyy mahdollisessa pysäköintikäytössäkin puistomainen osa korttelia.

Seuraavat vaiheet

Asemakaavanmuutosehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja -valtuuston päätettäväksi, kun kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Hellas"

Liite 2Tilastolomake "Hellas"

Liite 3Kartta "Hellas"

Oheismateriaali 1Kaavaehdotuksesta annettu muistutus liitteineen, 29.4.2015

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella ja 1.10.2015 muistutuksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Hellas” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Samalla kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää periä asemakaavanmuutoksen hakijalta, Leaf Leasing Oy:ltä kaavan laatimisesta ja käsittelyistä aiheutuneita kustannuksia seuraavasti: asemakaavan laatimiskuluja yhteensä 10 000 € sekä kuulutuskuluja 500 €.

Maksut laskutetaan sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavanmuutosehdotuksen.

Ennen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyä tulee kaupungin ja maanomistajien välinen maankäyttösopimus olla allekirjoitettu.

PäätösAsia pantiin pöydälle Koiviston Sundqvistin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 13.10.2015 § 309.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 9-4.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tulleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Hellstén, Hyyppä, Muurinen, Ruohonen, Röberg, Säteri ja Vierimaa.

Sundqvistin Sandelinin kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Koivisto ja Van Ooik.

Sundqvistin muutosehdotus oli seuraava: Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle ettei kiinteistöjen omistajien tekemä muistutus anna aihetta 11.11.2013 päivätyn ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Hellas” muuttamiseen ja että se esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Perustelut:

Kiinteistöjen omistajat ovat jo alueen rakennukset hankkiessaan tienneet hankkivansa vanhoja tehdasrakennuksia, eivät tonttia uusien kerrostalojen rakentamiseen. Näin ollen vanhaa Suklaatehtaan kiinteistöä ei voi verrata uudisrakennuksiin. Kohde on ennemminkin valtavirrasta poikkeavana asuinrakennuskohde: loft-rakennus. Loft-asunnot kilpailevat sillä että ne ovat persoonallisia, jotain mihin nykyinen tusinatuotanto ei pysty. Niissä kunnioitetaan vanhaa rakennusrunkoa. Nyt muistutuksen perusteella muutetussa kaavaehdotuksessa ollaan sallimassa parvekkeet rakennuksen kaikille sivuille, mutta parvekkeita pitää maisemoida villiviinillä. Tiheä ja peittävä villiviinikasvusto estää kuitenkin hyvin todennäköisesti valon pääsyn asuntoihin. Tämä taas johtaa lopputulokseen, jossa villiviini halutaan myöhemmässä vaiheessa leikata pois varjostamasta asuntoja. Villiviiniä ei näin ollen voi pitää toimivana ratkaisuna parvekkeiden maisemointiin. Maisemoimattomat parvekkeet taas heikentävät rakennuksen arvoa koko kaupunginosalle tärkeänä maamerkkinä.

Kiinteistöjen omistajat eivät muistutuksessaan esittäneet, että kaavaan nyt merkitty a-1 –alue (auton säilytyspaikan rakennusala) tulisi kaavasta poistaa liian suuriin rakennuskustannuksiin vedoten. Näin ollen on selkeää, että kyseinen autohalli halutaan rakentaa, mutta sen lisäksi rakentaa lisäpaikkoja myös Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliin. Tämä ei ole tarkoituksenmukaista, sillä nyt asemakaavoitettavalla alueella on hyvin vähän viheraluetta rakennettuun pintaan nähden. Lisäksi suuri osa rakentamattomasta alueesta on asfaltoitua parkkikenttää. Näin ollen Kärsämäentien ja Suklaatehtaan välissä oleva viherkaistale on tärkeä viheralueena, luoden piha-alueen rakennusten uusille asukkaille. Se on hyödyllinen myös siksi, että viheralue toimii imeytymisalueena alueen hulevesille. Lisäksi parkkipaikkojen salliminen tälle kaistaleelle heikentäisi Suklaatehtaan fasadin arvoa Kärsämäentieltä katsottuna ja näin ollen heikentää rakennuksen arvoa koko kaupunginosalle tärkeänä maamerkkinä. Tästä johtuen ei parkkipaikkoja tule rakentaa Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliin, vaan lautakunnan aiemman päätöksen mukaisesti kaikki parkkipaikat keskitetään a-1 alueen pysäköintihalliin.

Kaupunginsihteeri Satu Lehto:

Hellaksen asemakaava on hyväksytty kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa jo vuonna 2014. Maankäyttösopimusneuvottelujen vuoksi asemakaavan valtuustokäsittely on kuitenkin viivästynyt. Maankäyttösopimus on allekirjoitettu 14.2.2018.

Liite 1Kartta "Hellas"

Oheismateriaali 1Selostus "Hellas"

Oheismateriaali 2Tilastolomake "Hellas"

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 11.11.2013 päivätyn, 15.1.2014 lausuntojen, 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen ja 1.10.2015 muistutuksen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Hellas”.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 9-5.

Suoritetussa kättennostoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Eklund, Hellsten, Maaskola, Miikkola, Schauman, Ruohonen, Aaltonen, Vierimaa ja Kattelus.

Sundqvistin Yrttiahon kannattamana tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Lindfors, Hassan ja Vornanen:

”Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että 11.11.2013 päivätty ja 15.1.2014 lausuntojen perusteella ja 4.3.2014 kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Hellas” hyväksytään.

Perustelut:

Kiinteistöjen omistajien muistutus ei anna aihetta muuttaa kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan 4.3.2014 kaupunginhallitukselle esittämää asemakaavaehdotusta.

Parvekkeiden sijoittaminen Kärsämäentien puolelle ja rakennuksen eteläpäätyyn heikentää rakennuksen kulttuurihistoriallista arvoa ja tyyliä.

Pysäköinti on mahdollista toteuttaa kokonaisuudessaan kaavassa merkityllä a-1 –alueella (auton säilytyspaikan rakennusala), joten ei ole tarkoituksenmukaista toteuttaa toista pysäköintialuetta Kärsämäentien ja Suklaatehtaan väliin. Asemakaavoitettavalla alueella on hyvin vähän viheraluetta rakennettuun pintaan nähden ja suuri osa rakentamattomasta alueesta on asfaltoitua parkkikenttää. Näin ollen Kärsämäentien ja Suklaatehtaan välissä oleva viherkaistale tulee säilyttää viheralueena, joka toimii sekä asukkaiden piha-alueena että imeytymisalueena alueen hulevesille. Parkkipaikkojen salliminen tälle kaistaleelle heikentää myös Suklaatehtaan fasadin arvoa Kärsämäentieltä katsottuna, mikä alentaa rakennuksen arvoa alueen tärkeänä maamerkkinä.”