Tilakeskus, Mikko Lehtinen ja Johanna Aarnio 15.12.2011

Peruspalvelulautakunta on hyväksynyt sosiaali- ja terveystoimen hallinnon tilatarveselvityksen, joka on päivätty 24.3.2009. Tarveselvitystä on täydennetty 12.10.2009 sekä 18.10.2010.

Sosiaali- ja terveystoimen virastotasoinen hallintopalvelujen toimitilat sijaitsevat Kristiinankatu 1:ssä. Hallinnon käytössä on 3 937 m2. Tilaliikelaitos on myynyt kiinteistön 3/2010. Tästä johtuen uusien toimitilojen hankinta on välttämätöntä. Myynnistä huolimatta sosiaali- ja terveystoimen hallinto on vuokralla Kristiinankatu 1:n tiloissa toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella. Vuokrasopimusta ei ole vielä irtisanottu.

Virastotasoiset hallintopalvelujen toimitilat tarveselvityksen mukaan tarvittaisiin noin 80 henkilölle. Tiloissa tulevat toimimaan henkilöstö-, yleis- ja taloushallinnon, resurssien hallinnan, palvelujohdon sekä tutkimuksen ja kehityksen toiminnalliset kokonaisuudet.

Hallintopalvelujen toimitiloissa tehdään toimistotyötä, jolle on tunnusomaista informaation käsittely ja muokkaus sekä uuden tiedon tuottaminen. Samoin eriasteinen ja -muotoinen yhteistyö, kokoukset, neuvottelut, keskustelut ym. kanssakäyminen ja kommunikointi joko elektronisesti tai ”face to face” ovat tyypillisiä toimintoja toimistotiloissa. Tiloissa käy myös hallintokunnan sisäisiä ja ulkopuolisten sidosryhmien edustajia.

Hanketta alettiin suunnitella tilakeskuksen johdolla vuoden 2011 alussa yhdessä sosiaali- ja terveystoimen, Tilaliikelaitoksen, keskushallinnon talousasioiden sekä apulaiskaupunginjohtajan avustajan kanssa. Vertailu eri sijoitusvaihtoehdoista on valmistunut 12.10.2011.

Seuraavassa on esitelty sosiaali- ja terveystoimen hallinnolle mahdollisia sekä tarkemmin tutkittuja sijoitusvaihtoehtoja:

1. Kristiinankatu 1

a. Soten hallinnon tämän hetkinen toimipiste.

b. Kohde on vuokrakohde.

c. Kohteen sijainti on hyvä, koska Soten Eskelin toimipiste on aivan vieressä. Lisäksi kohde on kävelymatkan päässä keskushallinnon toimitiloista.

2. Linnankatu 39 (Mars –kortteli):

a. Kiinteistö on kaupungin omistuksessa oleva toimistorakennus.

b. Kohteen sijainti on hyväksyttävä (ruutukaava-alue).

c. Tällä hetkellä Varsinais-Suomen työsuojelupiiri on vuokralla tiloissa. Työsuojelupiiri on muuttanut pois tiloista. Syy muuttoon on mahdollinen sisäilmaongelma.

d. Tilat ovat valmiiksi toimistotiloja, joten merkittäviä muutostöitä ei tarvita. Mahdollinen sisäilmaongelma on ratkaistava ennen muuttoa. Korjaustoimenpiteinä tehdään vesikatteen korjaus, vesikattorakenteen uusiminen pieneltä osalta, ilmanvaihdon suunnittelu ja korjaus, ulkoseinien kosteusteknisen toiminnan parantaminen, neuvottelu-huoneen kattoikkunan lämpöteknisen toiminnan parantaminen, pintojen uusiminen. Esityksen liitteenä ovat sisäilmatutkimukset ja tehdyt korjaustyöt.

e. Mahdollinen sisäilmaongelma ratkaistaan vuoden 2011 loppuun mennessä, joten aikataulu ei tuota ongelmia.

f. Tilakeskuksen näkemyksen mukaan kohde on toiminnallisesti tyydyttävä.

g. Pihassa on jonkin verran parkkipaikkoja.

h. Tämä kohde ei todennäköisesti ole lopullinen sijoituspaikka, sillä kohde siirtynee jossain vaiheessa kolmannelle osapuolelle kiinteistö-kehityksen seurauksena.

i. Kaupungin oma tyhjä / tyhjentyvä tila, joten tilatehokkuuden nimissä huomioitava vaihtoehto. Kyseinen tila on kuitenkin täyttymässä kaupungin muiden toimintojen avulla.

3. Sairaala-alue:

a. Alue nostettiin ja ennen kaikkea Rakennus 5 yhdeksi Soten hallinnon sijoituspaikaksi, mutta sen tutkiminen on vielä alussa.

b. Rakennus 5 osalta Tilakeskuksen sekä Peruspalvelulautakunnan näkemys tilan toimivuudesta poikkeaa merkittävästi Tilaliikelaitoksen johtokunnan näkemyksestä. Peruspalvelulautakunnan sekä Tilaliike-laitoksen johtokunnan lausunnot ovat esityksen liitteenä.

4. Yliopistonkatu 30:

a. Tila on tällä hetkellä YH-Lännen omistuksessa oleva kiinteistö.

b. Kiinteistön ensimmäisessä kerroksessa on liiketiloja (ravintola ja myymälätila). Toimistotiloja on kerroksissa 2-5 ja 6 kerroksessa on edustus- ja saunatilat. Kellaritilassa on arkisto- sekä sosiaalitilat. Kiinteistöstä löytyy autoparkkipaikkoja sisäpihalta, osa paikoista on tallipaikkoja.

c. Toimistotilat ovat tällä hetkellä pääsääntöisesti avotoimistotiloja. Yksittäisiä yhden hengen huoneita on valmiina. Jos huoneita ei tarvitse jakaa pienemmiksi, niin merkittäviä muutostöitä ei kohteessa tarvitse tehdä.

d. Tilakeskuksen näkemyksen mukaan kohde on toiminnallisesti hyvä, eikä vaadi näin ollen toiminnallisuuteen liittyviä merkittäviä investointeja.

e. Kohde on sijainniltaan hyvä, koska sekä Soten Eskelin toimipiste että keskushallinto ovat kävelymatkan päässä.

f. Kiinteistö on mahdollista vuokrata tai ostaa. Jos kohde ostetaan ja se ei ole Soten hallinnon loppusijoituspaikka, voidaan kiinteistöä vuokrata / myydä toimistotiloina tai muuttaa kiinteistö asuntotuotantoon. Kohde on sijainniltaan erinomainen kiinteistökehityskohde.

Yhteenvetona voidaan todeta, että edellä mainituista kohteista Yliopistonkatu 30, Kristiinankatu 1, Rakennus 5 sekä Linnankatu 39 ovat kaikki olleet toimistokäytössä ja soveltuvat Soten hallinnon tarpeisiin. Kohteissa on kuitenkin toiminnallisia eroavaisuuksia. Lähtökohtaisesti ainoastaan Yliopistonkatu 30 voidaan pitää lo-pullisena sijoituspaikkana.

Linnankatu 39 (Mars –kortteli) sekä Kristiinankatu 1 (vuokrakohde) heikkoutena voidaan pitää sitä, että molemmat kohteet ovat kaupungin kannalta merkittäviä kiinteistökehityskohteita. Kristiinankatu 1:n osalta kyseinen kehitys on jo uusien omistajien toimesta käynnissä. Tästä johtuen Kristiinankatu 1 on lyhytaikainen ratkaisu. Linnankatu 39 heikkoutena on selkeästi huonompi toiminnallinen soveltuvuus suhteessa Yliopistonkatu 30 sekä myös Kristiinankatu 1. Mahdollinen sisäilmaongelma Linnankatu 39:ssä ei ole ollut esteenä tarkastelussa, sillä mahdolliset ongelmat on ratkaistu korjaustoimenpiteillä. Näin ollen tilat ovat turvalliset ja terveelliset käyttää.

Rakennus 5:n osalta kohteen kunto aiheuttaa ongelmia asetetun aikataulun osalta (kohde pystytään korjaamaan siten, että tilat ovat turvalliset ja terveelliset käyttää). Lisäksi Rakennus 5 ei myöskään ole toiminnallisesti paras mahdollinen toimistotila. Tästä johtuen kyseinen rakennus on syytä käyttää muuhun kohteeseen paremmin soveltuvaan Soten toimintaan. Toimintaan, joka vastaa kohteessa nykyisin harjoitettua toimintaa. Valmistelu tämän osalta on jo aloitettu.

Toiminnallisesti sekä pitkän tähtäimen tavoitteiden turvaamisen kannalta järkevin ratkaisu on Yliopistonkatu 30 ostaminen siten, että Soten hallinto sijoitetaan kyseiseen tilaan.

Kaupungin kokonaistaloudellisuutta arvioitaessa tilatehokkuuden lisäksi on arvioitava kiinteistökehityksen vaikutus. Linnankatu 39 on riippumatta Soten hallinnon tilaratkaisusta merkittävä kiinteistökehityskohde. Tästä syystä kiinteistökehitys pitää olla ensisijainen tapa tarkastella kohdetta. Kiinteistö pitää uudelleen kaavoittaa mahdollisimman nopeasti joko toimitilakäyttöön soveltuvaksi tai vaihtoehtoisesti asuntotuotantoon. Hyvänä esimerkkinä alueelle soveltuvasta täydentämisrakentamisesta on vastakkaisen tontin käynnissä oleva rakennushanke. Jos kuitenkin on nähtävissä, että tämän osalta ei päästä eteenpäin poistuu kiinteistökehitys-näkemys kohteen osalta ja kaupunki joutuu ratkaisemaan kohteen käytön sisäisillä siirroilla (kuten on jo tehty).

YH-Lännen kanssa on sovittu, että kaupunki vuokraa vuoden 2012 loppuun asti Yliopistonkatu 30:stä 2 615 m2. Sen kuukausivuokra on 27 800 €/kk (+alv.). Vuokrasopimukseen kirjataan koko kiinteistön (keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakekanta) ostovelvoite on 31.12.2012. Kokonaiskauppahinta on 5 200 000 €.

Tästä järjestelystä on se hyöty, että kohteesta saadaan kokemusperäinen tieto kiinteistön toimivuudesta Soten hallinnon käyttöön. Jos kiinteistössä esiintyy puutteita tai ongelmia vuoden 2012 aikana, niin vuokranantaja/myyjä on velvollinen korjaamaan ne ennen kiinteistön siirtymistä kaupungin omistukseen tai vaihtoehtoisesti kompensoimaan kauppahinnassa. Lisäksi kauppakirjassa määritellään kohteen tekniseen kuntoon liittyvät kaupan purkuehdot. Kiinteistössä on myyjän mukaan suoritettu kahdesti sisäilmatutkimukset ja niissä ei ole havaittu ongelmia. Rakennukseen suoritetaan uusi kuntokartoitus sekä uudet sisäilmatutkimukset ennen lopullista kauppaa.

Yliopistonkatu 30:ssä ei ole tarkoitus tehdä muutostöitä, ainoastaan asennetaan kaupungin oma dataverkko- sekä kulunvalvontajärjestelmä. Aulatilaan tarvitaan kirjaamolle tilat. Se voidaan rakentaa sen jälkeen, kun kiinteistöön on jo muutettu sekä luultavasti pelkästään kalusteratkaisuin. Esityksen liitteenä on kohteen pohjakuva. Näin ollen Soten hallinto pääsee muuttamaan tiloihin keväällä 2012.

Yliopistonkatu 30 - ostaminen vai vuokraus

Tilakeskus käy YH-Lännen kanssa neuvotteluija tilojen ostamisesta. YH-Länsi ei halua myydä erillisiä huoneistoja, vaan koko keskinäisen kiinteistöyhtiön osake-kannan. Koko osakekannan ostaminen on myös kaupungin kannalta tarkoituksenmukaisempaa, koska tällöin omistus, ja siten päätösvalta yhtiössä, on kokonaan kaupungilla. Ostettavassa rakennuksessa on vuokrattavien toimisto- ja sauna- sekä edustustilojen lisäksi liike- ja varastotiloja sekä 6 autotallipaikkaa ja viereisessä yhtiössä rasitteena olevat 16 parkkipaikkaa.

Neuvotteluissa päädyttiin, että YH-Länsi olisi valmis myymään osakekannan 5,2 m€:n hintaan. Hinta on ns. markkinahinta ja vastaa 8 %:n tuottovaatimustasoa. Hinta voidaan jakaa seuraavasti (alla oleva taulukko):

Kohteesta ei ole suoritettu juridista, taloudellista eikä teknistä DD-prosessia, kyseiset suoritetaan ennen lopullista kauppaa 31.12.2012. Tarkoituksena on, että ensimmäisen vuoden vuokra-aikana voimme kokemusperäisesti havaita tekniset puutteet ja näin pystytään reagoimaan ennen lopullista kauppaa.

YH-Länsi antoi toimisto- ja edustustiloista myös pidempiaikaiseen vuokratar-jouksen (15 vuotta, 27.500 €/kk), jota voidaan pitää edullisena. Verrattaessa tätä tarjousta omistamiseen pitkällä aikavälillä, voidaan omistamisen todeta olevan kaupungin kannalta edullisempi vaihtoehto (alla oleva taulukko).

Tilakeskus pitää koko keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakekannan ostoa 5,2 milj.€:n hinnalla järkevänä. Kaupungilla on lisäksi mahdollisuus jatkossa kehittää kiinteistöä (tulevaisuudessa mahdollinen kaavamuutos asuinkäyttöön) ja siten saada siitä arvonnousua. Mahdollisesta asuinkäyttöön muuttamisesta on keskusteltu TVT Asunnot Oy:n kanssa. Heidän käsityksensä mukaan ko. toimistotalo on muutettavissa asuinkäyttöön ja sen sijainti on erittäin hyvä asumiselle.

Tilakeskus pyysi Tilaliikelaitoksen johtokunnalta ja peruspalvelulautakunnalta lausuntoja. Peruspalvelulautakunnan ja Tilaliikelaitoksen johtokunnan lausun-not ovat oheismateriaalina.

Tilaliikelaitoksen johtokunta esittää lausuntonaan, että se pitää parhaimpana sosiaali- ja terveystoimen hallinnon tilajärjestelyvaihtoehtona Mäntymäen sairaala-alueella rakennusta 5, koska tila on kaupungin omistuksessa ja tyh-jenemässä osittain. Rakennus on korjattavissa kesään 2012 mennessä toi-mistokäyttöön soveltuvaksi. Rakennus 5 sijaitsee keskeisesti sairaala-alueella ja tekniikan osalta liittyneenä muihin sairaala-alueen rakennuksiin, joten myynti ei ole vaihtoehto. Rakennus on tilatehokkuudeltaan hyvä, ja SoTe:n hallinto on sijoitettavissa vapautuviin tiloihin. Vaihtoehto on toteutettavissa pienimmällä rahoituksella.

Peruspalvelulautakunta hyväksyy osaltaan tehdyn suunnitelman. Se toteaa, että sijainniltaan kohde on hyvä, koska Eskelin toimipiste ja keskushallinto ovat kävelymatkan päässä. Vuokra kohteessa on edullisempi kuin Kristiinan-katu 1:n tiloissa tällä hetkellä. Esitettyjen muutostöiden lisäksi pitää huomioida esteetön kulku tiloihin aulatilojen muutostöiden yhteydessä. Sosiaali- ja terve-ystoimen näkemyksen mukaan Yliopistonkatu 30 vastaa parhaiten hallinnon tiloille asetettavia vaatimuksia ja on otettavissa käyttöön varsin nopealla aika-taululla. Tyks:n lastenpsykiatria on irtisanonut vuokrasopimuksen Mäntymäen sairaala-alueen rakennus 5:stä. Tilat vapautuvat alkuvuonna 2012. Tilan jat-kokäyttöä on ajateltu SoTe:n toiminnoille, mutta vaatii kuntokartoituksen ja pe-rusteellisen korjauksen. Peruskorjauksen jälkeen rakennukseen voidaan si-joittaa perusterveydenhuollon tai erikoissairaanhoidon polikliinista toimintaa ja luopua hajallaan olevista tiloista. Mikäli hallinto siirtyisi rakennus 5:een, pitäisi esimerkiksi oman psykiatrisen erikoissairaanhoidon yksiköitä siirtää muualle, jotka sijaitsevat nyt kyseisen rakennuksen ylemmissä kerroksissa. Lisäksi ra-kennuksessa on paljon käytävä- ja hukkatilaa, eikä hallinnon tilojen toimivuutta voida parantaa nykyisestä.